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Vuelve a subir el Euribor después de un año

McFioso — Mon, 28 Jun 2010 18:59:04 +0000

Hoy el Euribor a 12 meses ha pasado de la barrera del 1.30%; algo que no ocurría desde el año pasado cuando empezaron a estabilizarse las bajadas en el Euribor a 12 meses (la referencia para muchas hipotecas).

En el gráfico de evolución del Euribor se ve claramente cómo empieza a subir el Euribor entre abril y mayo: no sólo el Euribor a 12 meses; sino también el Euribor a 3 meses y a 1 mes.

No termino de entender porqué se ve esa subida del Euribor a una semana a finales de este mes. ¿Puede tener algo que ver con el principio de las vacaciones? en Diciembre pasa también algo parecido.

Si se confirma la tendencia de subida del Euribor, creo que empezaremos a ver más bajadas en los precios de las viviendas a finales de año. Los compradores no miran sólo el precio total de los pisos; sino la letra que pueden llegar a pagar y, aunque con el Euribor que hay ahora sigue siendo posible pagar un piso a precios actuales, puede la situación puede ser muy distinta dentro de un año contanto con el paro que tenemos en España.

Vendo piso en el puente de vallecas al lado de la Puerta del Sol

McFioso — Thu, 25 Mar 2010 20:13:09 +0000

Algunos alcaldes deberían aprender de los bancos. Por lo menos de los pisos que quieren vender en sus los portales inmobiliarios.

Si lo que dice este anuncio es verdad, este banco ha conseguido ha cambiar por completo media ciudad de madrid sin tener que hacer obras, cabrear a los vecinos y a los comercios, y por supuesto sin gastarse un duro. ¿Cómo? vendiendo un piso en el puente de vallecas justo al lado de la puerta del sol (¿o será al revés?).

Sinceramente, no creo que lo hagan a mala idea para colocar el piso a algún incauto. Seguramente la aplicación que les coloca el piso en el mapa ha debido tener un error; pero… ¿porqué no lo han verificado antes de sacarlo a la luz? con las precauciones que ponen tienen a la hora de prestarte el dinero, deberían tener un pequeño control de calidad antes de anunciarte lo que no existe ¿no?

Poniendo la oreja: Cómo el banco intenta cobrar deudas

McFioso — Fri, 19 Feb 2010 17:43:55 +0000

Esta mañana en el banco he podido oír accidentalmente cómo amablemente reclamaban el pago de una letra a un cliente.

El banco me ha dado una de esas tarjetas de crédito con chip, que serán super-seguras, pero a mí se me estropean mes sí, mes también; así que esta mañana he ido a devolverla porque no me servía de nada.

Normalmente la oficina a la que voy está llena desde primera hora de la mañana. Mucha gente aprovecha para hacer gestiones en el banco justo en el momento en el que abren para no tener que ausentarse del trabajo; pero no hoy no. La sucursal estaba vacía.

Mientras me atendía el gestor de banca personal (lo que en otro sitio se llamaría vendedor) he podido oír alto y claro cómo uno de los dependientes de la ventanilla llamaba por teléfono a un cliente por el pago una letra.

El dependiente le preguntaba directamente qué pensaba hacer con el pago de la letra antes de pasárselo a la cuenta del cliente. Esto es lo que me ha llamado la antención: antes de pasar a cobro algo que seguramente no se va a poder cobrar, el banco llamaba al cliente para preguntarle si iba a poder pagar, y para ofrecerle posibilidades de refinanciación.

Me consta que en la oficina hay varias hipotecas de viviendas en la zona (lo contrario sería bastante raro), y también me consta que la inmobiliaria del banco no tiene a la venta ningún piso en los alrededores. De hecho en la oficina me han preguntado alguna vez si estaría interesado en comprar en un futuro una vivienda; también me han comentado que en los alrededores sólo hay pisos demasiado caros y muy pequeños.

De lo que se entera uno en una mañana.

Hipotecas fáciles de entender

McFioso — Mon, 21 Dec 2009 15:22:30 +0000

Estuve hace un par de meses de viaje en Bruselas y (como hacen todos los españoles) se me ocurrió coger una de las revistas de inmobiliarias que hay por la calle.

Además de agarrarme el lógico cabreo por los precios que tiene Bruselas (donde se supone que la burbuja inmobiliaria era más grande que en España, y los salarios también), me ha llamado mucho la atención que en la portada de la revista te anuncian una hipoteca de forma sencilla de entender: 75 Euros al mes por cada 25.000 que pidas al banco.

Seguro que tiene algún truco, como todo en lo que tiene que ver con préstamos y con inmobiliaria; pero teniendo esa ratio a mano es muy sencillo saber por cuánto te va a salir la hipoteca de una casa sin tener que tirar de calculadora, simulador, o de hoja de cálculo.

¿Algún banco o caja Español se atreve a hacer algo así? comprar y vender pisos en España sería mucho más sencillo si fuese más sencillo saber por cuánto al mes se te queda la cuota de la hipoteca.

Pagar una vivienda con otra

McFioso — Tue, 29 Sep 2009 02:19:47 +0000

¡El Top farola ataca de nuevo!. Paseando por Aravaca me he encontrado con este bonito cartel de venta de un adosado:

Hacía mucho tiempo que no veía ningún anuncio en el que aceptasen un inmueble como parte del pago. No he encontrado la foto del último anuncio que ví (de una promotora que sólo aceptaba pisos como parte del pago de chalets. Algo increíble).

Este tipo de operaciones hacen que me entren bastantes dudas:

Rebajar el precio para hacerlo más atractivo a los compradores es bastante más sencillo que meterse a buscar formas de pago alternativas. Entonces ¿porqué meterse en jaleos? para mí que el precio de ese chalet no se discute.
A lo mejor la idea que tiene el vendedor es buscar un inmueble que le guste como parte del pago para no tener que buscar otro sitio donde irse a vivir. Si es así, les deseo suerte buscando compradores-permutadores de vivienda.
Si ofreces un inmueble y además quieres regatear, tienes una dura negociación por delante: estás regateando por la valoración de los dos inmuebles distintos. ¿Quién va a bajar el precio? ¿el del chalet o tu?
A Hacienda le va a encantar esta transacción a menos que queden muy claras las valoraciones de los inmuebles en toda la operación. Eso sí: a lo mejor puedes ahorrar un dinero en el notario porque puedes hacer toda la operación con una única escritura.
¿Qué se hace con la plusvalía? la paga el vendedor, salvo pacto en contrario. No sé que ocurre con el impuesto en caso de pagar con un inmueble?.
Y por último… ¿les han ofrecido algún chalet de 2.000.000 € en pago de su chalet? resulta curioso lo de que aceptan inmuebles de precio inferior como parte del pago .

Sima, Salón Outlet, Salón Low Cost, Sima Otoño… ¿no hay demasiadas ferias inmobiliarias?

McFioso — Wed, 09 Sep 2009 13:01:55 +0000

Después de la vuelta al cole, los salones inmobiliarios en madrid crecen como las setas:

Salón Outlet: del 11 al 13 de Septiembre
Salón Low Cost: del 27 al 27 de Septiembre
SIMA Otoño: del 22 al 25 de Octubre

Tres ferias inmobiliarias para deshacerse de stock en 90 días. No está nada mal después del parón en las ventas que suponen siempre las vacaciones de verano.

Lo curioso es que con estas llevaremos ya nada más y nada menos que cinco ferias inmobiliarias en Madrid. A las tres ferias que vienen ahora hay que sumarles el SIMA, y AquiTuCasa, la feria de la vivienda que montaron los promotores en Marzo en el párking de Nuevos Ministerios.

Si no hay alguna convocatoria sorpresa, a final de año llevaremos sólo cinco ferias inmobiliarias en la comunidad.

¿Sale rentable ir a una feria?
Después de tantas convocatorias en un mismo año me entra la duda de si sale rentable acudir a una feria.

Por ejemplo según declaracionas a el Mundo, en SIMA 2009, los promotores vendieron unas 200 viviendas.

Si el coste de montar un stand es similar al de la Feria Low Cost, (desde 3700 Euros por stand) a los que hay que añadir la contratación de azafatas, más los desplazamientos y dietas del personal que acude al evento; entonces sale más rentable ir a la feria que contratar una página completa en El País del Domingo.

Lo que no sabemos es si los compradores se van a cansar o no de tener tantas ferias de vivienda juntas, y tampoco sabemos si el resultado económico de ir a una feria de vivienda va a seguir siendo tan bueno en un futuro próximo como hasta ahora (de momento, se recupera toda la inversión en márketing vendiendo una sola vivienda en la feria).

¿Por qué bajan las ventas de pisos?

McFioso — Wed, 02 Sep 2009 16:02:45 +0000

Acaba de salir la estadística de compraventa de viviendas del Colegio de Registradores de la Propiedad: en el segundo trimestre de 2009 las ventas han bajado un 33,4% respecto al año pasado (que ya fue malo):

¿Porqué están bajando tanto las ventas de pisos?

Después de tanto tiempo viendo bajadas de precios, y de transacciones, ya no me vale la excusa de que los bancos no dan dinero. Como dice el chiste, un banco es alguien que te presta dinero cuando le demuestras que no te hace falta pedírselo. Ahí fuera hay gente con dinero, y también hay bastantes bancos que tienen que hacer negocio prestando dinero a quien no le hace falta.

Mi teoría es que las transacciones están bajando porque hay menos demanda. ¿Y en que me baso? en que los portales inmobiliarios están perdiendo visitas.

Si nos vamos a Google Ad Planner para ver las estimaciones de tráfico que tendría una campaña publicitaria en los cinco primeros portales inmobiliarios de España, nos encontramos con que tres de los cinco grandes portales han perdido visitas desde el año pasado (y no las han recuperado los portales más pequeños):

Expocasa

Expocasa lleva perdiendo usuarios lentamente desde Noviembre de 2008. Aún así, supera sin problemas los 50.000 usuarios únicos al día (aunque no se puede ver exactamente cuántos son).

Idealista

A Idealista le ha pasado lo mismo que a Expocasa: ha empezado a perder tráfico desde Noviembre de 2008, coincidiendo con las malas noticias que rodean al sector inmobiliario. De momento tiene más de 60.000 visitantes únicos al día, que no es poco.

Enalquiler.com:

El portal “En Alquiler” después de tener un crecimiento de tráfico muy bueno, se estrelló a finales del año pasado (a final de año la gente trata de comprar para aprovechar las ayudas a la compra y evitar penalizaciones de hacienda en cuentas vivienda) y no consigue pasar de los 20.000 usuarios unicos al día, aunque parece que puede superarlos.

Portae:

Portae lleva meses perdiendo visitantes. Desconozco cuál es es motivo por el que los pierde más rápido que el resto de portales; pero puede tener algo que ver con el hecho de que me manden mail sobre “promociones nuevas en la zona que buscas” con anuncios de promociones que están muy lejos de donde he nunca he buscado piso. Una lástima.

Pisos.com

En Adplanner no tenemos datos de sacacasa.com (el actual pisos.com) para poder comparar el pasado con el presente; pero llama la atención que es el único portal inmobiliario que está ganando tráfico. Seguramente será debido a que tiene un buen posicionamiento en Google por la palabra clave “piso”. De cualquier manera, tiene mérito ganar tráfico en plena época estival, cuando TODAS las webs suelen perder tráfico (e ingresos por publicidad).

Conclusión

Resulta raro ver que baja la compraventa de inmuebles, y a la vez bajen los usuarios que utilizan los principales portales inmobiliarios. Si el mercado se estuviese recuperando, deberían por lógica subir los dos: compraventas y usuarios de portales.

Queda descartado para mí que los bancos no den dinero y la demanda se mantenga. Si fuese así, las compraventas bajarían; pero la gente seguiría buscando piso y eso se reflejaría en las estimaciones de tráfico de los portales inmobiliarios.

Se me ocurren varias posibles explicaciones:

Puede la gente tiene miedo a quedarse sin empleo pronto y no poder llegar a pagar el piso.
Como los precios de la vivienda están bajando, puede que también muchos estén esperando a que toquen fondo definitivamente para ir a comprar.
Tampoco están entrando muchos inmuebles nuevos en el mercado. Eso también desanima al que está buscando piso y no encuentra nada que sea de su agrado (y que esté dentro de su presupuesto).
En la estadística del Colegio de Registradores de la Propiedad se ve claramente que la mayor parte de operaciones son sobre obra nueva. El mercado de segunda mano (que es mucho mayor) ha perdido el interés por parte de los compradores.
Y por último, hemos pasado de un escenario en el que el banco te daba al 120% del precio del piso tasando al alza, a que preste el 80% del valor de tasación del mismo con unas tasaciones a la baja. Esto obliga a ahorrar para tener ese 20% y con salarios que tenemos en España y con los tipos de interés al 1%, el dinero símplemente no se multiplica solo.

¿Se te ocurre algún motivo más?

Agradecimientos

Aprovecho para dar las gracias a Jesús Barrio por elaborar su ranking de portales inmobiliarios en el que me he basado para hacer éste post.

Cómo “contratar” vendedores de pisos que trabajan gratis

McFioso — Thu, 18 Jun 2009 22:23:03 +0000

Leyendo éste artículo de Expansión: “Las promociones inmobiliarias faraónicas, paradas por la crisis” me he acordado de que tenía por ahí escaneado éste folleto de una “promoción de valdeluz”:

Promoción ciudad valdeluz - 2000 euros por conseguirles una venta

Como idea está muy bien: en vez de contratar a varios comerciales y pagar sus sueldos, seguridad social, alquiler de oficina y demás, ofrecen 2000 Euros a quien traiga un cliente que compre un piso.

Un negocio redondo porque el “comercial” que reclutas y no vende cuesta mucho dinero. Y de esta manera, si alguien te consige dos o tres clientes se embolsa 4000-6000 eurillos que vienen muy bien ¿no?

La gracia está en que no es fácil conseguir un cliente. ¿Cuánta gente al ver esto habrá trabajado gratis o por menos del salario mínimo buscando a alguien que quiera comprar un piso y mandandolo a ésta promotora?

Como no están contratando a nadie, pueden “pagarle” menos del salario mínimo (cero euros si no venden nada) así que supongo que debe ser legal.

Las estadísticas inmobiliarias no sirven para nada

McFioso — Wed, 17 Jun 2009 03:00:38 +0000

Hoy es noticia (porque todos los medios se hacen eco de una nota de prensa del INE) que la compraventa de viviendas en España en el mes de marzo ha caido un 40 y pico por ciento respecto al año pasado.

Un dato impresionante… hasta da miedo. Sobre todo si no se mira en perspectiva (y la diferencia con el año anterior no es perspectiva):

Compraventa de Vivendas en España 2007-2009 (en unidades)

Lo que es impresionante es que no hay información anterior a de enero de 2007. En ese momento el INE empezó a recabar información sobre tranmisiones de derechos de la propiedad.

En sectores clave para la economía, como el turismo o la industria, tenemos series estadísticas muy buenas desde hace tiempo. Sin embargo, cuando el 20-30% del PIB español dependía del ladrillo ¿dónde estaban las estadísticas? ¿porqué nadie sabía cuántos pisos se vendían al mes en España? ¿Cómo se ha podido hablar de la fortaleza del sector del ladrillo todo este tiempo, sin saber exactamente ni cuántas viviendas se construyen en el país, cuántas están a la venta, y cuántas se han vendido?

Recuerdo que a principios de 2007 algunos amigos ya me decían que se vendían menos pisos que antes; pero eso es todo: un recuerdo. ¿Dónde están ahora esos datos para saber qué ha pasado en el mercado inmobiliario?

¿Quién va a tener deduccion por vivienda en 2011? el que compra VPO

McFioso — Wed, 13 May 2009 18:29:14 +0000

Las declaraciones del Presidente en el Debate Sobre el Estado de la Nación, diciendo que se van a terminar las ~~ayudas~~deducciones a la compra de vivienda han puesto los pelos de punta a más de uno esta semana.

La noticia sorprende incluso con la aclaración posterior en la que se explicaba que:

El fin de las ~~ayudas~~deducciones no iba a ser retroactivo.
Se mantienen las ~~ayudas~~deducciones actuales hasta 2011
Que a partir de 2011 sólo se darán en su totalidad quien tenga rentas inferiores a 17.000 Euros anuales.
Y que se reducirá linealmente la ~~ayuda~~deducción a quien gane entre 17.000 y 24.000 Euros anuales.

Quitar una ~~ayudas~~deducciones para la compra de una vivienda de la que se benefician todos los compradores de (primera) vivienda del país puede ser fuerte; pero según los economistas, ese dinero es el que se embolsan directamente los promotores y vendedores de vivienda.

Se puede considerar que el Estado ha estado promoviendo con esas ~~ayudas~~deducciones a que el precio de la vivienda se haya puesto donde está. Y es que con las ~~ayudas~~deducciones vigentes ¿te parece bien subvencionar el chalet de alguien que gana 5.000 Euros la mes? pues eso es lo que está pasando, ni más, ni menos.

En fín, en un par de años (y en todo caso antes de que Zapatero abandone la Moncloa) sólo ~~recibirán esas ayudas~~se podrán beneficiar de esas deducciones quienes ganen1.019 € al mes en 14 pagas, o 1.204 en 14 pagas (17.000 Euros brutos anuales).

Si aplicamos los nuevos criterios que tiene la banca par dar hipotecas (los mismos que hace 30 años y que se pasaron por la entreprierna durante la burbuja inmobiliaria), esta gente podrá pedir una hipoteca de unos 83.700 Euros pagando 400 al mes durante 30 años (al 4% de interés), con lo que se pueden comprar un piso de unos 104.000 Euros (y conseguir el 100% de la ~~ayuda~~deducción por compra de vivienda).

Estas cifras sólo se pueden dar hoy en día en Zulos o en Viviendas de Protección Oficial (VPO). Y con ciertas reservas porque los precios del módulo de VPO está por las nubes.

Moraleja: A partir de 2011, las ~~ayudas~~deducciones por compra de vivienda serán para la gente que compra VPO y lo necesita.

Piso Rebajado 40% ¿chollo o timo?

McFioso — Wed, 25 Mar 2009 10:11:59 +0000

Acabo de ver éste anuncio y no me lo termino de creer:

¿Quién me garantiza a mi que lo han rebajado eso? A ver si van a hacer como en las rebajas de los grandes almacenes, que suben los precios antes de la temporada de rebajas y luego te lo vuelven a vender al precio de antes (de la subida) pero ya “rebajado”.

Lo mejor viene cuando haces clic y ves el famoso piso rebajado:

¿Y dónde está la rebaja? Si el año pasado vendieron el piso del vecino por 192.000 y hoy ponen éste a la venta por 120.000 aquí no hay ninguna rebaja que valga.

Es como si te vas al banco y el director de la sucursal te dice en un aparte: -Psst! compra acciones del Santander. Están rebajadas un 60%. El año pasado las vendíamos a 14 Euros y ahora están a 5.60. Es una ganga. Si no lo haces tu, tengo más clientes que están recibiendo ésta alerta en su movil y a los que estoy mandando SPAM.

Se nota que todavía sobreviven aficionados que entraron en el negocio inmobiliario en plena burbuja y todavía no se han enterado de que el juego consiste en Vender.

Alquiler con Opción a Compra entre particulares

McFioso — Mon, 02 Mar 2009 07:28:22 +0000

Hace unos días me encontré con éste anuncio en el portal de una casa.

Lo normal es encontrarte un cartel que pone se vende y en la ventana de al lado otro de se alquila. Hay muchos pisos que se venden o se alquilan hoy en día; pero muy pocos que se alquilen con opción a compra.

El que ha puesto este anuncio es una persona inteligente porque:

Quiere vender el piso.
También le vendría bien alquilarlo y venderlo despúes.
Y si se lo alquila a alguien que va comprarlo, sabe que van a cuidarlo bien al menos mientras se quieran quedar el piso.

No entiendo porqué no hay más alquileres con opción a compra entre particulares. Hay algunos casos, como cuando hay una herencia (con un proindiviso) o un divorcio de por medio, en los que es la mejor opción para dar tiempo a los vendedores a hacer todo el papeleo necesario para que se pueda vender.

En casos de herencias y divorcios muchas veces no se mueven los papeles si ni hay alguien interesado, y nadie se interesa por comprar un inmueble si hay que mover antes muchos papeles porque vete tu a saber qué pufo te han podido dejar los vendedores (años sin pagar IBI y cosas así).

Si vendes o alquilas un piso, ¿porqué no lo intentas alquilar con opción a compra?

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