Aprovechando que estamos en época de reformas constitucionales, desde este blog queremos pedirte tu colaboración para hacer un pequeño cambio cosmético en el artículo 47 de la constitución.

Por favor, ve a tu biblioteca más cercana y, cuando nadie te vea, marca las siguientes palabras del artículo 47:

Artículo 47

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Hay puntuación extra para quien lo subraye en bibliotecas de facultades de derecho, políticas, y en la bibliotecas del congreso, senado, y ejemplares que se encuentren en las administraciones públicas .

El mismo día que El País saca la noticia (secreto a voces) de que la banca concedió  100.000 millones de Euros en préstamos dudosos (yo hay días que nos los gano), resulta que una Cajamadrid empieza campaña de venta de pisos entre sus clientes. ¿Cómo lo sé? porque me han llamado, claro.

Si adquieres una vivienda en posesión de Cajamadrid las condiciones de la hipoteca son muy buenas. Por teléfono me han asegurado que te dan hasta el 100% del precio de la vivienda, excluyendo gastos, y con unas condiciones muy ventajosas (las cursivas son mías: no me creo que me vayan a dar algo ventajoso sin decirme primero qué).

Y si el precio no te gusta, tienes la opción de irte a “subastas” y hacer una oferta  por el inmueble que tengan en cartera… y pasado un tiempo aceptarán la oferta más alta que haya.

Ahora que caigo, no me han dicho por cuánto te dan una hipoteca si el inmueble no es de la casa. Bueno, cuando vuelvan a llamar, les pregunto.

Acabo de llegar de pasar unos días de vacaciones en Alemania, y me encuentro con una información muy interesante (a la vez que curiosa) que explica fácilmente lo que está pasando en el marcado inmobiliario: Seis de cada Diez trabajadores en España son ‘mileuristas’.

Si un 60% de la población activa gana unos 1.000 Euros al mes… a los que hay que descontar los gastos indispensables de alimentación, y suministros (electricidad, agua, calefacción, y teléfono). ¿Cuánto dinero les queda para comprar o alquilar una vivienda?

Titulares como éste: “La caída del consumo hunde a la economía” son sólo la consecuencia de que la gente que tiene una nómina gana cada vez menos dinero (exceptuando quizá a los funcionarios, que son caso aparte).

Y si la gente gana cada vez menos… ¿porqué van a comprar o alquilar casas al mismo precio que antes? Si a eso le juntamos una tasa de paro que sigue creciendo, creo que no queda más remedio que admitir que los precios de la vivienda van a seguir bajando.

Promoción ciudad valdeluz - 2000 euros por conseguirles una venta

Como idea está muy bien: en vez de contratar a varios comerciales y pagar sus sueldos, seguridad social, alquiler de oficina y demás, ofrecen 2000 Euros a quien traiga un cliente que compre un piso.

Un negocio redondo porque el “comercial” que reclutas y no vende cuesta mucho dinero. Y de esta manera, si alguien te consige dos o tres clientes se embolsa 4000-6000 eurillos que vienen muy bien ¿no?

La gracia está en que no es fácil conseguir un cliente. ¿Cuánta gente al ver esto habrá trabajado gratis o por menos del salario mínimo buscando a alguien que quiera comprar un piso y mandandolo a ésta promotora?

Como no están contratando a nadie, pueden “pagarle” menos del salario mínimo (cero euros si no venden nada) así que supongo que debe ser legal.

Un dato impresionante… hasta da miedo. Sobre todo si no se mira en perspectiva (y la diferencia con el año anterior no es perspectiva):

Compraventa de Vivendas en España 2007-2009 (en unidades)

Lo que es impresionante es que no hay información anterior a de enero de 2007. En ese momento el INE empezó a recabar información sobre tranmisiones de derechos de la propiedad.

En sectores clave para la economía, como el turismo o la industria, tenemos series estadísticas muy buenas desde hace tiempo. Sin embargo, cuando el 20-30% del PIB español dependía del ladrillo ¿dónde estaban las estadísticas? ¿porqué nadie sabía cuántos pisos se vendían al mes en España? ¿Cómo se ha podido hablar de la fortaleza del sector del ladrillo todo este tiempo, sin saber exactamente ni cuántas viviendas se construyen en el país, cuántas están a la venta, y cuántas se han vendido?

Recuerdo que a principios de 2007 algunos amigos ya me decían que se vendían menos pisos que antes; pero eso es todo: un recuerdo. ¿Dónde están ahora esos datos para saber qué ha pasado en el mercado inmobiliario?

Es un buen ejemplo de lo difícil que es alquilar en España. Y los abusos que puedes encontrar por parte de algunos caseros.

El funcionamiento un Fondo de Inversión Inmobiliaria (FII) es muy sencillo:

1. Toman dinero de los partícipes del fondo.
2. Compran inmuebles (pisos, locales, oficinas, y garajes).
3. Los alquilan una temporada (lo que da dinero todos los meses).
4. Y ocasinalmente venden esos inmuebles (por ejemplo, cuando les cuesta mucho dinero el mantenimiento, o cuando pueden conseguir una plusvalía interesante) – los FII no se dedican a comprar y vender contínuamente aunque los suscriptores de los fondos crean lo contrario.

El principal problema de esto fondos de inversión es que un inquilino ocupe el piso (o la plaza de garaje) y deje de pagar. Ya sabemos que en España es difícil echar a un inquilino. Por esto se blindan los contratos de esta manera:

• El Fondo te pide que adelantes 1 Mes de Fianza (tal como prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos) hasta aquí todo correcto.

• Para prevenir impagos, debes abonarles una garantía adicional de 6 mensualidades o suscribir un Aval Bancario por importe de 9 Mensualidades (el coste del aval lo desembolsa el inquilino).

• Duración: Un año de obligado cumplimiento (subrayado en el contrato para que no haya dudas) para asegurarse los ingresos durante un año. Prorrogable automáticamente sin intervención

• Al finalizar la cuarta renovación del contrato, se resuelve el contrato y el inquilino debe abandonar el inmueble.

• Por supuesto, si hay cualquier problema legal, el inquilino debe pagar el abogado y el procurador (aunque no fuese necesario contratarlo) que asista legalmente al Fondo de Inversión.

La gracia de estos contratos está en que cuando quieres dejar el piso tienes que pagar al fondo de inversión todo lo que queda de contrato, con lo que pierdes el beneficio de la movilidad geográfica que tiene alquilar (imagínate que te sale un trabajo estupendo en Cuenca o Teruel y te cuesta 7.000 Euros seguir con el alquiler del piso – a lo mejor no lo puedes ni aceptar porque te quedas tieso con semejante cantidad además de tener que pagar el nuevo piso de alquiler en Teruel o en Cuenca). Por lo demás, el fondo no asume ningún riesgo ya que ante un impago, o un deterioro del inmueble tiene retenido suficiente dinero del inquilino (como aval o garantía) para compensar cualquier posible perjuicio – y además el abogado y procurador le salen gratis.

Los inmuebles de estos fondos de inversión se pueden detectar fácilmente en los portales de internet porque anuncian alquileres sin comisión de agencia. Por supuesto, la agencia que comercializa se lleva su comisión; pero es el fondo el que la paga (a 30-60-90-180 días) y no el inquilino.

Aquí podeís ver (editado para eliminar los nombres de los culpables) el texto íntegro de un contrato de arrendamiento de un Fondo de Gestión Inmobiliaria (he eliminado el nombre del fondo y los datos de las personas que aparecen).

Nota:tenía pensado un post especial con un anuncio importante… pero al final no ha podido ser por motivos personales. Cruzo los dedos para que pueda salir pronto

Foto (CC) Johnny Grim 

Por lo que pude entender (no me gusta leer catalán y lo evito siempre que puedo), resulta que en Mallorca hay 139 demoliciones de edificaciones ilegales pendientes. De esas sólo 8 se van a llevar a cabo éste año, dos más que el año pasado. Felicidades.

De acuerdo, demoler una construcción es algo serio y no debe ser tomado a la ligera – como mínimo porque la constitución recoge como fundamental el derecho a una vivienda digna – además del coste económico que supone construir algo para tener que derribarlo después.

Lo que me sorprende es cómo la administración se toma con tanta calma la aplicación de la Ley. Con un poco de suerte o las infracciones prescriben, o las edificaciones caerán por sí mismas antes de que actúen.

¿Cuántas piscinas ilegales hay en Mallorca? ¿cuántas casetas de aperos convertidas en chalets? ¿cuántas ampliaciones ilegales de hoteles y chalets? y lo más importante de todo ¿cuántas se consiguen detectar? ¿y porqué va la gente a respetar la ley si quienes la infringen no pagan por ello?

¿Quién me garantiza a mi que lo han rebajado eso? A ver si van a hacer como en las rebajas de los grandes almacenes, que suben los precios antes de la temporada de rebajas y luego te lo vuelven a vender al precio de antes (de la subida) pero ya “rebajado”.

Lo mejor viene cuando haces clic y ves el famoso piso rebajado:

¿Y dónde está la rebaja? Si el año pasado vendieron el piso del vecino por 192.000 y hoy ponen éste a la venta por 120.000 aquí no hay ninguna rebaja que valga.

Es como si te vas al banco y el director de la sucursal te dice en un aparte: -Psst! compra acciones del Santander. Están rebajadas un 60%. El año pasado las vendíamos a 14 Euros y ahora están a 5.60. Es una ganga. Si no lo haces tu, tengo más clientes que están recibiendo ésta alerta en su movil y a los que estoy mandando SPAM.

Se nota que todavía sobreviven aficionados que entraron en el negocio inmobiliario en plena burbuja y todavía no se han enterado de que el juego consiste en Vender.

Y buscando en los datos del INE, he hecho mi versión del gráfico para España con la salvedad de que aquí los datos de empleo sólo están disponibles a partir de 1976 en la Encuesta de Población Activa, y que los datos son trimestrales y no mensuales como en EE.UU.:

(clic para agrandar)

Para el gráfico he tomado sólo el dato de personas empleadas por cuenta ajena de la EPA (asalariados). El resto de datos también reflejan ocupación; pero no el empleo tal como lo entiende la gente.

No os dejeís engañar: Los políticos (del partido que sea) os dirán que la crisis ha terminado cuando el empleo empiece a repuntar. Como podeís ver en los gráficos, a partir de ese punto todavía queda bastante tiempo para recuperar todo el empleo perdido.

Tomando como referencia el valor máximo de asalariados, y calculamos su variación respecto al valor máximo, se pueden ver cosas muy interesantes:

La Crisis del 76 

En la crisis del 76 hubo 30 trimestres consecutivos en los que la tendencia de bajada del empleo no paraba de bajar. Más de siete años de pérdida de empleo. Si alguien recuerda el famoso eslogan de Felipe González prometiendo 800.000 Puestos de trabajo, se puede imaginar cuándo y porqué lo decía (nota: después las cosas fueron a peor pero se arreglaron antes de las siguientes elecciones).

La Crisis del 91 

El siguiente periodo de destrucción de empleo empieza en el 91, probablemente coincidiendo con la entrega de las obras de infraestructuras necesarias para las Olimpiadas de Barcelona y la Expo de Sevilla.

Seguramente el turismo que vino en aquel año 92 hizo que el empleo sólo cayera un 3% desde máximos y que se pudiese recolocar gente en el turismo y la hostelería; pero en cuanto terminó el efecto del 92  hay un año y medio muy malos hasta que se vuelve a crear empleo.

Esta crisis es en la que “por primera vez” en España bajó el precio de la vivienda (teniendo en cuenta la inflación, claro. Los precios nominales no se movieron).

Lo bueno es que cinco años después se había recuperado totalmente el empleo y seguíamos subiendo.

La Crisis Ninja 

Según los expertos la crisis actual empezó a mediados de 2007, cuando los precios de los bienes inmuebles alcanzaron su máximo histórico. El pico de Empleo lo encontramos en el último trimestre de 2007, coincidiendo con la campaña de navidades.

Desde entonces hemos tenido tres trimestres con pequeños altibajos en el empleo (en valor porcentual) y en el último trimestre de 2008 (el que está marcado con una bolita) nos hemos estrellado llegando a una pérdida de un 3,37% de los puestos de trabajo por cuenta ajena desde máximos.

El mal dato viene avalado por una campaña de navidad en la que no creía nadie. Hemos visto rebajas en plena campaña (algo inaudito hasta ahora) y por una psicosis de que estabamos ante la mayor crisis nunca vista.

Objetivamente la crisis del 76 fue peor que esta. 11 años para recuperarse completamente son muchos. Punto.

Esperanzas de Recuperación 

A partir de Marzo o Abril muchos hogares con hipotecas impagables empezarán a tener un respiro por la bajada del valor del Euribor. Si se mantiene en un valor soportable para las familias recién hipotecadas, será un balón de oxígeno importante que tirará del consumo (y si es sostenido, también del empleo).

En cuanto EE.UU. salga de la recesión, nosotros iremos detrás. ¿Porqué? porque empezaremos a importar bienes; incluso aunque el Euro esté más fuerte que el dólar (de momento).

Tarde o temprano los bancos volverán a prestar dinero a la gente, lo que hará que se vuelvan a prestar entre ellos. Si no lo hacen, quebrarán. En mi opinión, una buena forma de conseguir dinero para prestar con poco riesgo, es vender los activos inmobiliarios que han adquirido a precio de hipoteca. Por ahora intentan maximizar el beneficio vendiendo a precio de mercado (sea lo que sea eso).

En cuanto empiecen a verder “por lo que les costó” (mas el sueldo del vendedor) tendrán liquidez y perderán activos dudosos.

Todos los días paso delante de ésta casa vacía y de otras tantas como esta al ir de camino al trabajo.

Se trata de una casa antigua de dos plantas en la que podrían vivir cómodamente de una a seis familias; sin embargo está vacía desde hace años. Y eso es un problema para mucha gente:

Sus vecinos tienen que aguantar la incomodidad que supone tener al lado una casa abandonada: no se trata de sólo de gastar más calefacción en invierno; sino que además tienen al lado una finca sin ningún tipo de mantenimiento, que puede causarte desperfectos en tu casa.

Si la casa de al lado está abandonada y en mal estado, te pueden entrar humedades a través de ella, te puede caer alguna teja de su tejado, o desprenderse parte del recubrimiento que tenga.

También puede pasar que la estructura no esté bien y que parte del peso de la casa abandonada se apoye sobre la tuya que está al lado y afecte a la estructura de tu casa.

Pero si no vives al lado de la casa abandonada, también te cuesta dinero:

Ese espacio podría estar ocupado por algo útil.

Si la casa estuviese habitada, es posible que viviese alguien que trabaja cerca. Incluso que llegue a vivir alguien que pueda ir al trabajo andando desde allí. Eso es un coche menos en la carretera.

Si muchas casas abandonadas estuviesen habitadas por gente que trabaja cerca, nos ahorraríamos miles de millones de euros al año al dejar de en quemar combustibles en los atascos.

Los ayuntamientos también ganarían mucho si las casas abandonadas (o vacías) estuviesen habitadas:

• Para que el agua llegue allí hay que hacer inversiones que no se rentabilizan si no hay consumos.
• Por la noche hay unos cuantos metros más que iluminar de una zona deshabitada.
• No sirven para incrementan el censo de población, y no contribuyen a incrementar el presupuesto del ayuntamiento.
• Pueden dejar de pagar los impuestos y tasas municipales en cualquier momento y…
• … si dejan de pagarlos resulta muy caro cobrarlos de nuevo (embargando).

Estos edificios abandonados son solares virtuales, que también resultan caros a la hora de comprarlos para edificar: cualquier parcela con algo construido es siempre más cara que una parcela en bruto. Si además tienes que demoler la edificación para poder construir, el coste de conseguir aprovechar esa parcela encarece el suelo.

Entonces, ¿porqué no aplicar una tasa mayor o un recargo a lo que está abandonado para incentivar que los inmuebles estén en uso en las ciudades de España? si se hace bien no puede ser tan difícil ¿verdad?

Technorati Tags: casas abandonadas, solares virtuales

Hoy he encontrado la captura de pantalla y al mirar si se les había ocurrido volver a subirlo, me encuentro con que han corregido la descripción y todo. Este es el caso del increíble anuncio mutante:

Por lo menos ahora se revisan los anuncios que se dejan por ahí. La crisis ha servido para algo.

Si teneís curiosidad por saber en qué se convierte dentro de unas semanas, podeís ver el anuncio en expocasa.

Por poder…

Pero vamos, en un momento de recesión económica, en el que el paro crece, durante el que los españoles no compran (que sin ser racistas tienen en general mejores salarios que los inmigrantes), y los sectores que contratan inmigrantes empiezan a contraerse… poder, lo que se dice poder, no creo que puedan.

Y si podrían comprarlo ahora (que está caro, no se vende nada, y todo el mundo está amenazado por el paro) ¿porqué carajo no han comprado esos dos millones de viviendas cuando era más mucho barato?

Technorati Tags: compradores, inmigrantes, los inmigrantes nos salvarán