El un ático más caro del mundo mide más de 2000 metros cuadrados divididos en tres plantas, se encuentra en el complejo One Hyde Park de Londres, y en él se pueden disfrutar de vistas al Támesis y al London Eye (por ese precio ya puede tenerlas).

Se vendió en Abril de 2011 por $221.000.000 (unos 150 millones de Euros); pero o más interesante del pisito, es que no está claro quién es el dueño.

La empresa promotora de One Hyde Park, domiciliada en Gurnesey, no ha revelado quién es el comprador del famoso ático.

Se sabe que la compra se ha llevado a cabo a través de una compañía domiciliada en un paraíso fiscal, y que les ha asesorado en la compra una bufete de abogados ukraniano.

Actualización: El Financial Times ha dado con la identidad del comprador. Se trata Rinat Akhmetov, el hombre más rico de Ucrania, y la 39ª persona más rica del mundo según la revista Forbes.

Referencias: One Hyde Park

Esa pregunta debería ser sencilla de responder; pero en realidad no lo es porque depende de varios factores como:

1. Cuánto nos va a cosar la vivienda.
2. Cuánto dinero en total vamos a pagar cada año.
3. Los años que vamos a tener esa vivienda en propiedad (nadie vive en el mismo sitio toda la vida).
4. Los años que la vamos a estar pagando (mas años = más deducción).
5. Cuánto dinero ganamos  actualmente (y podemos ganar en el futuro).
6. También depende de la inflación durante todo el tiempo que vamos a pagar la vivienda.
7. Y por último, depende de que las deducciones sigan existiendo y sean de la misma cuantía en los próximos años (algo que todo el mundo da por hecho).

Para simplificar las cosas he hecho un cálculo rápido suponiendo que:

• Cada año vamos a pagar el máximo que nos podemos deducir y ni un durocéntimo más
• Que cada año el dinero vale menos por la inflación.
• Y que para no liarnos demasiado, la inflación va a ser la misma durante todo el pago de la hipoteca.

El resultado, lo podéis ver en este gráfico:

El análisis es sencillo: cuánto más larga es la hipoteca, más pasta te da el gobierno (suponiendo que se mantenga la desgravación durante toda la vida de la hipoteca).

Personalmente, no creo que tengamos una inflación del 2% o menor en los próximos años. El IPC de España ha estado históricamente por encima del 2% ; pero es el objetivo que ha marcado el Banco Central Europeo en los últimos años, y hay que tenerlo en cuenta.

Resultados de los Cálculos

Caso 1: Vamos a vivir menos entre 5 y 10 años en ese piso

¿Crees que vas a vivir menos de 10 años en ese piso? este sería el caso de un estudio o un piso de una habitación para una persona joven, soltera, o una pareja joven.

Para este caso, las ayudas suponen relativamente poco dinero: unos 7.000 Euros si mantenemos la vivienda 5 años, y en todo caso menos de 13.000 Euros (del año 2010) si la mantenemos 10.

¿Vale la pena darse prisa ahora para comprar  una vivienda que vas a tener que vender en 10 años o menos? yo no lo haría. Cualquier vendedor suele estar dispuesto a bajarte el precio de un piso en uno y dos millones de pesetas porque no representa demasiado respecto al precio de un piso.

Caso 2: Vamos a vivir 10-15 años en ese piso.

Si creemos que vamos a llegar a vivir 10-15 años en esa casa, la ayuda total será como máximo entre 12.000 y 18.000 Euros del año 2010 (si la inflación es mayor del 3% durante este tiempo, el equivalente en Euros de 2010 sería bastante menor, por eso hablamos de máximos).

¿El piso que buscas puede bajar más de 12-18.000 Euros después del 1 de Enero de 2010? Si es así, espera. Si no, compra ya.

Caso 3: Tengo previsto vivir en ese piso o casa el resto de mi vida (o por lo menos 20-30 años).

La deducción acumulada en 20-30 años ya resulta bastante importante: entre 20.000 y 30.000 Euros del año 2010. Aquí hay que tener en cuenta otras cosas como, por ejemplo:

• ¿Qué porcentaje del precio de la vivienda suponen las ayudas? si queremos comprar un chalet de más de un millón de Euros, es fácil conseguir una rebaja de 30.000. Sin embargo si estamos hablando de un piso de 180.000 – 250.000 Euros, no sólo es más difícil que baje 20.000-30.000 Euros en el futuro; sino que además las ayudas a la compra de vivienda suponen una parte importante del precio.
• Y no menos importante: ¿vamos a poder acogernos a partir de 2011 a deducciones por compra de vivienda?

Mi consejo es que si crees que vas a vivir el resto de tu vida en la casa que te quieres comprar, no vas a conseguir ayudas para compra de vivienda en 2011, y no crees que la vivienda pueda bajar entre 20 y 30.000 Euros en el próximo año o dos, COMPRA.

Si no, no te apresures en comprar una vivienda por las ayudas o subvenciones que te puedan dar: espera y a lo mejor encuentras algo que te gusta más (o te viene mejor) que lo que hay hoy en el mercado.

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Acabo de descubrir, a través de la revista Time, que Mick Jagger alquila una bonita (y modesta) casa de 6 habitaciones en la isla de Mustique.

En el artículo no enseñan ninguna foto de la humilde choza; pero investigando un poco en la web que alquila estas villas y sabiendo que es una casa de estilo japonés, de 6 habitaciones, y que cuesta alquilarla 15.000 dólares a la semana no es muy difícil dar con ella.

Si quieres ver un par de fotos de la casa, puedes echar un ojo a la Villa 104 de Unusual Villa Rentals.

Lo curioso es que (además de que el hombre tiene buen gusto), es que su casa no es la más cara de todas. En la misma web puedes ver alguna villa en Ibiza por 8.000 euros al día y no tiene el aliciente de poder echarte una siesta en la cama de Jagger.

Un dato impresionante… hasta da miedo. Sobre todo si no se mira en perspectiva (y la diferencia con el año anterior no es perspectiva):

Compraventa de Vivendas en España 2007-2009 (en unidades)

Lo que es impresionante es que no hay información anterior a de enero de 2007. En ese momento el INE empezó a recabar información sobre tranmisiones de derechos de la propiedad.

En sectores clave para la economía, como el turismo o la industria, tenemos series estadísticas muy buenas desde hace tiempo. Sin embargo, cuando el 20-30% del PIB español dependía del ladrillo ¿dónde estaban las estadísticas? ¿porqué nadie sabía cuántos pisos se vendían al mes en España? ¿Cómo se ha podido hablar de la fortaleza del sector del ladrillo todo este tiempo, sin saber exactamente ni cuántas viviendas se construyen en el país, cuántas están a la venta, y cuántas se han vendido?

Recuerdo que a principios de 2007 algunos amigos ya me decían que se vendían menos pisos que antes; pero eso es todo: un recuerdo. ¿Dónde están ahora esos datos para saber qué ha pasado en el mercado inmobiliario?

Así son los folletos que me he encontrado en el banco para vender seguros de alquiler.
Además de la foto graciosa del inquilino, tatuado y con las orejas modificadas, resulta curioso ver cómo la banca está empezando a ofrecer productos (a través de sus aseguradoras) para el mercado de alquiler.

En éste caso se trata de un seguro que cubre impagos, reparaciones (que es lo que da dolor de cabeza al arrendatario), y daños materiales producidos por el inquilino (hasta 3.000 Euros, que no es mucho pero menos da una piedra).

Si el alquiler crece como el gobierno espera, la banca podría ganar dinero con los alquileres sin apenas arriesgar nada con productos como estos que no ofrecen:

• Gestión de cobro del alquiler (domiciliaciones) – por un par de Euros, el banco se puede hacer cargo de cargar en cuenta el importe del alquiler. Ventajas para el banco: dinero que entra en la entidad, cobro de comisiones, y mayor vinculación del cliente arrendador.
• Depósitos y Fianzas como garantía de cobro de alquiler. Dar varios meses de alquiler por adelantado al casero puede ser delicado además de que ese dinero que está inmobilizado no renta al inquilino. La banca podría aprovechar para mediar entre el casero y el inquilino, como se hace en otros países como Belgica. Allí el banco retiene el dinero de fianza hasta que tanto el casero como el inquilino dan el visto bueno. Y eso no es una fianza: pagar para que el banco te guarde un dinero es surrealista.
• Seguros no como éste. Seguros en serio, tanto para el inquilino como para el casero. Protegiendo por una parte el interés del casero (asegurando el inmueble y equipamiento), y el interés del inquilino (que puede querer asegurar contenido). La ventaja es que un único asegurador supone un menor tiempo de resolución de problemas y también menor posibilidad de tener asegurado menor importe del total (momento en el que el seguro se escaquea).
• Financiación la para compra de viviendas en alquiler – El banco también puede ganar una buena cantidad de dinero prestando a alquien que compra para alquilar; y si los clientes utilizan la gestoría del banco, con la asesoría del banco, y contratan un seguro del banco, los beneficios pueden ser muy interesantes además de soportar menor riesgo por operación.

Históricamente los bancos has sido quienes más se han beneficiado del mercado inmobiliario, sobre todo por la vía del crédito. Parece mentira que todavía no sepan cómo ganar dinero sin que medie una compraventa.

Es un buen ejemplo de lo difícil que es alquilar en España. Y los abusos que puedes encontrar por parte de algunos caseros.

El funcionamiento un Fondo de Inversión Inmobiliaria (FII) es muy sencillo:

1. Toman dinero de los partícipes del fondo.
2. Compran inmuebles (pisos, locales, oficinas, y garajes).
3. Los alquilan una temporada (lo que da dinero todos los meses).
4. Y ocasinalmente venden esos inmuebles (por ejemplo, cuando les cuesta mucho dinero el mantenimiento, o cuando pueden conseguir una plusvalía interesante) – los FII no se dedican a comprar y vender contínuamente aunque los suscriptores de los fondos crean lo contrario.

El principal problema de esto fondos de inversión es que un inquilino ocupe el piso (o la plaza de garaje) y deje de pagar. Ya sabemos que en España es difícil echar a un inquilino. Por esto se blindan los contratos de esta manera:

• El Fondo te pide que adelantes 1 Mes de Fianza (tal como prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos) hasta aquí todo correcto.

• Para prevenir impagos, debes abonarles una garantía adicional de 6 mensualidades o suscribir un Aval Bancario por importe de 9 Mensualidades (el coste del aval lo desembolsa el inquilino).

• Duración: Un año de obligado cumplimiento (subrayado en el contrato para que no haya dudas) para asegurarse los ingresos durante un año. Prorrogable automáticamente sin intervención

• Al finalizar la cuarta renovación del contrato, se resuelve el contrato y el inquilino debe abandonar el inmueble.

• Por supuesto, si hay cualquier problema legal, el inquilino debe pagar el abogado y el procurador (aunque no fuese necesario contratarlo) que asista legalmente al Fondo de Inversión.

La gracia de estos contratos está en que cuando quieres dejar el piso tienes que pagar al fondo de inversión todo lo que queda de contrato, con lo que pierdes el beneficio de la movilidad geográfica que tiene alquilar (imagínate que te sale un trabajo estupendo en Cuenca o Teruel y te cuesta 7.000 Euros seguir con el alquiler del piso – a lo mejor no lo puedes ni aceptar porque te quedas tieso con semejante cantidad además de tener que pagar el nuevo piso de alquiler en Teruel o en Cuenca). Por lo demás, el fondo no asume ningún riesgo ya que ante un impago, o un deterioro del inmueble tiene retenido suficiente dinero del inquilino (como aval o garantía) para compensar cualquier posible perjuicio – y además el abogado y procurador le salen gratis.

Los inmuebles de estos fondos de inversión se pueden detectar fácilmente en los portales de internet porque anuncian alquileres sin comisión de agencia. Por supuesto, la agencia que comercializa se lleva su comisión; pero es el fondo el que la paga (a 30-60-90-180 días) y no el inquilino.

Aquí podeís ver (editado para eliminar los nombres de los culpables) el texto íntegro de un contrato de arrendamiento de un Fondo de Gestión Inmobiliaria (he eliminado el nombre del fondo y los datos de las personas que aparecen).

Nota:tenía pensado un post especial con un anuncio importante… pero al final no ha podido ser por motivos personales. Cruzo los dedos para que pueda salir pronto

Foto (CC) Johnny Grim 

Me encontrado éste cartel de Se Alquila mientras leía en el periódico que el Gobernador del Banco de España quiere que las cajas de ahorros tengan menos sucursales (y de paso, también que se fusionen cajas para tener que controlar menos entidades con los mismos – o menos – recursos).

Es curioso que mientras el Gobernador hace éstas declaraciones, otras entidades estén abriendo más oficinas.

A mí me da la impresión (soy muy mal pensado) que, durante la burbuja, se han abierto un buen número de oficinas para apoyar la colocación de hipotecas en zonas en las que se estaba construyendo mucho.

Y esas oficinas tienen ahora muy poquito trabajo, el mismo que puede hacer de cara al público un cajero automático.

Parece ser que ante la avalancha de peticiones de reembolso, el ha decidido cortar durante dos años la posibilida de sacar el dinero del fondo para conseguir vender mejor los activos del fondo. Ya dijimos aquí una vez que en el mercado inmobiliario siempre puedes elegir cuando entras; pero no cuando sales. Y eso es lo que ocurre con el fondo: que aunque pongan todo a la venta no pueden saber cuándo se va a vender.

Sin embargo, por muy comprensible que sea la situación, esto es muy interesante: si tu te compras una casa y no puedes pagar, el banco puede sacarla a subasta. Si no recupera el dinero que le debes, te quedas sin casa y con una bonita deuda; pero en este caso, si es el banco el que no puede pagar, monta un corralito, suspende los reembolsos por dos años y aquí no ha pasado nada.

Os dejo aquí los documentos registrados en la CNMV sobre el caso, por si os resultan de utilidad:

Documentos Relacionados
CNMV: Hecho Relevante comunicado a la CNMV por Santander Real Estate

CNMV: Preguntas y Respuestas sobre las medidas adoptadas por la gestora de Santander Banif Inmobiliario II