Seguro que te acuerdas de la famosa crisis de las subprime (y las hipotecas ninja) que explotó en 2008 en Estados Unidos, y que es responsable del inicio de la dichosa crísis que tenemos entre manos.

Lo que seguro que no sabes es que muchas hipotecas clasificadas (luego) como subprime (dudosas), no sólo eran hipotecas Ninja (No INcome Job Assets – sin ingresos, trabajo, ni activos); sino que se podían firmar como algo llamado hipotecas no-doc y low-doc que pondría los pelos de punta hasta a un director de sucursal en Seseña.

¿Qué son las hipotecas no-doc y low-doc?

Son hipotecas que se conceden sin que el prestamista pida documentación (no-doc), o en las que pide poca documentación (low-doc) que acredite los ingresos y bienes que tiene la persona que pide la hipoteca.

Normalmente estas hipotecas se dan a gente que aparentemente pide poco dinero (menos del 60% del precio total de la casa) y que trabaja por cuenta propia (por lo que sus ingresos pueden ser muy volátiles).

La revista Forbes ha explorado el mercado estadounidense de hipotecas no-doc/low-doc y se han encontrado con que sorprendentemente, se están volviendo a firmar este tipo de hipotecas. ¿No hemos tenido una crisis de crédito (que no nos conseguimos quitar de encima) por culpa de estas prácticas?.

Otra cosa más que no consigo entender de los estados juntitos de américa.

Via: Forbes

Foto (cc) woodleywonderworks

En el gráfico de evolución del Euribor se ve claramente cómo empieza a subir el Euribor entre abril y mayo: no sólo el Euribor a 12 meses; sino también el Euribor a 3 meses y a 1 mes.

No termino de entender porqué se ve esa subida del Euribor a una semana a finales de este mes. ¿Puede tener algo que ver con el principio de las vacaciones? en Diciembre pasa también algo parecido.

Si se confirma la tendencia de subida del Euribor, creo que empezaremos a ver más bajadas en los precios de las viviendas a finales de año. Los compradores no miran sólo el precio total de los pisos; sino la letra que pueden llegar a pagar y, aunque con el Euribor que hay ahora sigue siendo posible pagar un piso a precios actuales, puede la situación puede ser muy distinta dentro de un año contanto con el paro que tenemos en España.

Resulta curioso ver cómo hay gente que se ha librado de sus compañeros de piso y ha dejado de pagar más de 1000 dólares al mes por una habitación para, pagando un poco más, poder permitirse vivir a su aire (y sin problemas de convivencia).

Hay que entender que el mercado de alquiler en NYC es importantísimo: a pesar de las bajadas de precio y de la multitud de viviendas en foreclosure que hay actualmente, una buena parte de la gente que vive en NYC está de alquiler.

Artículo: Moving to the Bright Side @NewYork Magazine
Foto (CC): sunshinecity

Estuve hace un par de meses de viaje en Bruselas y (como hacen todos los españoles) se me ocurrió coger una de las revistas de inmobiliarias que hay por la calle.

Además de agarrarme el lógico cabreo por los precios que tiene Bruselas (donde se supone que la burbuja inmobiliaria era más grande que en España, y los salarios también), me ha llamado mucho la atención que en la portada de la revista te anuncian una hipoteca de forma sencilla de entender: 75 Euros al mes por cada 25.000 que pidas al banco.

Seguro que tiene algún truco, como todo en lo que tiene que ver con préstamos y con inmobiliaria; pero teniendo esa ratio a mano es muy sencillo saber por cuánto te va a salir la hipoteca de una casa sin tener que tirar de calculadora, simulador, o de hoja de cálculo.

¿Algún banco o caja Español se atreve a hacer algo así? comprar y vender pisos en España sería mucho más sencillo si fuese más sencillo saber por cuánto al mes se te queda la cuota de la hipoteca.

Este es uno de los grandes chollos que se pueden encontrar en las inmobiliarias de los bancos.

Aunque no lo parezca, un apartamento de 25 metros cuadrados con 3 habitaciones está muy bien… si quieres entrar en el negocio de alquilar camas calientes a inmigrantes.

Ahora en serio, cuando veo que los bancos estaban intentando vender un apartamento de 25m2 que necesita renovarse obligatoriamente a más de 4000 Euros/m2 no sé qué pensar:

• O los del banco son tontos (o demasiado avariciosos)
• O tienen mal la información de su base de datos.

¿Y así os quereís librar de los pisos con los que os habeís tenido que quedar obligatoriamente? por menos muchas PYMES han hechado el cierre.

Actualizado: he estado buscando en GoolzOOm el inmueble y es real. En el catastro se pude combrobar que allí hay un piso bajo que puede cuadrar con la descripción que da el banco. Si quereís comprobarlo por vosotros mismos aquí teneís un enlace a ese inmueble en GoolzOOm.

Estos datos de un estudio de Janus Capital tiene unas cuantas conclusiones muy interesantes… aparte de que tengamos más de el doble de gente con problemas para pagar la hipoteca que en el resto de Europa.

También hay otros dos datos muy interesantes:

• El 63% de los ingleses, el 60% de los Españoles, el 52% de los Alemanes, y el 46% de los Italianos creen que es un buen momento para comprar.
• Sin embargo, un 60% de Europeos (y un 87% de Españoles) cree que es difícil o muy difícil conseguir financiación para comprar una propiedad inmobiliaria.

Lo que más me llama la atención es que los resultados de esta encuesta acaban de salir en el momento en el que el Euribor está en un mínimo histórico (1.233%).

Entonces…

• Si el Euribor está tan bajo y un 49% de Españoles tiene problemas para pagar la hipoteca… ¿tu crees que un banco va a querer prestar dinero para hipotecarte? un 87% de Españoles cree que no (sin saber de antemano los datos).

• Y si más de la mitad de los Europeos creen que es buen momento para comprar cuando los bancos no dan dinero… ¿crees que la gente espera encontrarse gangas de gente que está obligada a vender porque no puede pagar la hipoteca?  ¿y a quién van a vender si el banco no da dinero aunque el Euribor se encuentra en mínimos?

A la vista de estos datos ¿Tu también crees que la crisis inmobiliaria ha tocado fondo?

Foto: (CC) FantasyClay

A la vista de lo que se publica en algunos medios, me veo obligado a estrenar una nueva sección: Mentiras Arriesgadas.

Acaba de salir publicado el dato de compraventa de inmuebles y transmisiones patrimoniales en el INE y me encuentro con que en algunos medios dan por sentado que vender más viviendas en Septiembre que en Agosto es señal de recuperación. Véan si no lo que se publica por ahí:

La venta de viviendas registró en septiembre un aumento mensual del 10,6%, un dato que para el sector y los analistas puede suponer ya un punto de inflexión en la crisis del mercado inmobiliario, aunque habrá que esperar a que la mejora se consolide.

- Fuente: Diario de León 16/Nov/2009

Si vamos a la fuente de los datos, el Instituto Nacional de Estadística, y observamos los datos de compraventa de viviendas en la estadística de transmisiones patrimoniales, observamos que desde 2007 hasta la fecha todos los meses de Septiembre se han vendido más viviendas que en Agosto (mes en el que tradicionalmente media España está de vacaciones):

• En Septiembre de 2007 se vendieron un 4% más de viviendas que en Agosto del mismo año.
• En 2008, la diferencia era de un 20% más de ventas en Septiembre respecto a Agosto. Entonces nadie decía que por esto se estuvise acabando la crisis.
• En 2009, un 10% de ventas más en Septiembre respecto a Agosto se celebra como una salida de la crisis.

En fín, hay que ser un poco más prudente a la hora de publicar cosas (sobre todo si vienen de agencias que no dejan contrastar en internet las notas de prensa que mandan a otros medios).

Foto: (cc) Andrei!

Supongo que serán pisos en proceso de embargo, y que están a la venta en la web de Procam por si se venden antes de ir a juicio; aunque da bastante mal rollo ver que un piso está al borde del embargo y el banco ya lo está poniendo a la venta.

Me pregunto si el propietario está al tanto de que su piso (porque si la caja no tiene la posesión, seguirá siendo de la persona que lo compró) sabe que ya lo han puesto a la venta. Si es así, le recomiendo que se ponga cuanto antes en contacto con Tristán, que ha puesto en marcha una iniciativa muy interesante para ventas desesperadas.

Acabo de llegar de pasar unos días de vacaciones en Alemania, y me encuentro con una información muy interesante (a la vez que curiosa) que explica fácilmente lo que está pasando en el marcado inmobiliario: Seis de cada Diez trabajadores en España son ‘mileuristas’.

Si un 60% de la población activa gana unos 1.000 Euros al mes… a los que hay que descontar los gastos indispensables de alimentación, y suministros (electricidad, agua, calefacción, y teléfono). ¿Cuánto dinero les queda para comprar o alquilar una vivienda?

Titulares como éste: “La caída del consumo hunde a la economía” son sólo la consecuencia de que la gente que tiene una nómina gana cada vez menos dinero (exceptuando quizá a los funcionarios, que son caso aparte).

Y si la gente gana cada vez menos… ¿porqué van a comprar o alquilar casas al mismo precio que antes? Si a eso le juntamos una tasa de paro que sigue creciendo, creo que no queda más remedio que admitir que los precios de la vivienda van a seguir bajando.

Con los datos de hoy de la EPA he actualizado el gráfico de destrucción de empleo con nómina que he estado preparando.

Ya he dicho varias veces que el empleo que a mí me interesa medir es el de la gente que trabaja por cuenta ajena, porque son los que tienen una nómina y a los bancos les encantan las nóminas. Intenta pedir una hipoteca para comprar una casa sin tener nómina y verás que risa.

Pero vamos a los datos: son menos malos de lo esperado; pero siguen siendo malos.

Normalmente en el segundo trimestre del año se suelen cubrir puestos de trabajo estacionales muy ligados al turismo y la hostelería.

Esto saca a mucha gente del paro hasta que termina la temporada, cuando vuelven otra vez al paro y a vivir de lo recaudado estos 4 o 5 meses.

Lo que está claro al ver la gráfica de destrucción de empleo es que estamos copiando el comportamiento de la crisis del 91 (cuando se terminaron las obras de los Juegos Olímpicos y la Expo de Sevilla).

Mi predicción (espero equivocarme) para el resto del año es que el dato del tercer trimestre serán casi planos, y en el cuarto trimestre – a pesar de las campañas de venta de navidades – veremos otra caída importante, de aproximadamente otro 1-2%.

Posts Anteriores:

• ¿Cuantos años tarda en recuperarse el empleo perdido (2) ?
• ¿Cuando terminará la crisis? Así evoluciona el empleo en tiempos de Crisis

Me llama la atención que a la gente no se le pongan los pelos de punta cuando los precios de las cosas bajan.
Sobre todo en una sociedad como la nuestra, en la que las cosas que más se desean son las que se compran a crédito ¿o es que tu te has comprado la supertele de 50 pulgadas para el salón a tocateja? ¿y el coche? ¿y tu casa?

La deflación, que no es otra cosa que una bajada continuada de los precios, tiene cosas malas que no se ven a simple vista:

• A medida que los precios bajan, los márgenes de beneficio de las empresas también bajan.
• Si los márgenes bajan, las empresas harán lo que sea para volver a ganar lo mismo. Para eso tienen tres vías (y aquí es donde esto se pone interesante):
  • Conseguir materias primas a menor precio (a eso ayuda la deflación, pero tus clientes van a hacer lo mismo así que no te hagas ilusiones).
  • Mejorar la forma de producir para hacer más con menos (es una estupenda idea, pero hace falta tiempo, ganas, esfuerzo, y además tener una buena idea).
  • Pagar menos a los trabajadores (que es el principal gasto fijo que tiene una empresa). Eso se puede hace echando gente y contratando más barato (como hacen las multinacionales), o acordando reducciones de salario (que pueden hasta estar en el convenio como “actualización del salario en base al IPC”)

  La primera consecuencia de la inflación es que si las cosas bajan de precio, los salarios de la gente también bajarán.

• Al margen de lo que le pase a tu salario, cuando hay deflación es peor tener deuda que cuando no la hay:
  • Cuando hay inflación, a medida que pasa el tiempo, la deuda pendiente de pagar tiene menos valor (no es lo mismo deber 1000 Dólares en 1860 que en 2009 ¿verdad?)
  • Cuando hay deflación, la deuda aumenta con el tiempo (si te bajan el sueldo, o ganas cada vez menos con lo que vendes, ¿te va a costar más o menos que antes pagar la hipoteca?).

  En medio de una deflación, las deudas que ya existen se vuelven más grandes (por mucho que baje el Euribor de las narices) y los bancos se lo piensan dos veces para darte un crédito (a menos que, como ha pasado siempre, puedas demostrar que no te hace ni puñetera falta).

• Además, cuando los precios no hacen otra cosa que bajar, se contiene el gasto. Esto se traduce en que:
  • Los consumidores esperan lo más posible a hacer gastos importantes (como comprarse un ordenador, un coche, o una casa) para conseguir mayor rendimiento por su dinero.

  En medio de una deflación, la gente no compra y las empresas no venden.

• Y por último también cae la contratación, y de rebote también los beneficios empresariales:
  • Las empresas, evitan contratar a nadie hasta que no es estrictamente imprescindible porque es añadir un gasto fijo recurrente más que no saben cómo van a rentabilizar dentro de 6,8,10 meses…
  • Esto es una tragedia para la gente que está parada porque no hay vacantes (por miedo a contratar). Y cuando hay alguna, los salarios que se ofrecen a la gente son bajos. En estas condiciones el mercado laboral también está parado.
  • Y lo que ocurre a continuación me maravilla:
    • la gente tiene miedo a quedarse en paro, y por si acaso, reducen el gasto…
    • …lo que hace que las empresas vendan menos…
    • … y hace que bajen los precios para intentar vender algo, haya menos empleo, etc, etc, etc…

    Pero además, todos exigen a los gobiernos que hagan que el otro cambie de opinión (las empresas quieren ayudas para vender, y que les abaraten el despido, y el populacho quiere que no le toquen el sueldo y no quedarse en el paro de por vida.

    ¿Y cómo se arregla todo esto? no hay una fórmula mágica. De hecho, en Japón necesitaron 10 años para salir de un problema igual, y el resultado es que los precios de la calle en Tokio están igual que hace 10 años.

    ]]> http://mafiainmobiliaria.com/2009/07/01/si-bajan-los-precios-%c2%bfbajan-los-sueldos-consecuencias-de-la-deflacion/feed/ 3 http://mafiainmobiliaria.com/2009/06/18/como-contratar-vendedores-de-pisos-que-trabajan-gratis/ http://mafiainmobiliaria.com/2009/06/18/como-contratar-vendedores-de-pisos-que-trabajan-gratis/#comments Thu, 18 Jun 2009 22:23:03 +0000 McFioso http://mafiainmobiliaria.com/?p=737 Leyendo éste artículo de Expansión: “Las promociones inmobiliarias faraónicas, paradas por la crisis” me he acordado de que tenía por ahí escaneado éste folleto de una “promoción de valdeluz”:
    

    Promoción ciudad valdeluz - 2000 euros por conseguirles una venta

    Como idea está muy bien: en vez de contratar a varios comerciales y pagar sus sueldos, seguridad social, alquiler de oficina y demás, ofrecen 2000 Euros a quien traiga un cliente que compre un piso.

    Un negocio redondo porque el “comercial” que reclutas y no vende cuesta mucho dinero. Y de esta manera, si alguien te consige dos o tres clientes se embolsa 4000-6000 eurillos que vienen muy bien ¿no?

    La gracia está en que no es fácil conseguir un cliente. ¿Cuánta gente al ver esto habrá trabajado gratis o por menos del salario mínimo buscando a alguien que quiera comprar un piso y mandandolo a ésta promotora?

    Como no están contratando a nadie, pueden “pagarle” menos del salario mínimo (cero euros si no venden nada) así que supongo que debe ser legal.

    ]]> http://mafiainmobiliaria.com/2009/06/18/como-contratar-vendedores-de-pisos-que-trabajan-gratis/feed/ 3