MafiaInmobiliaria » Ambiente

Cómo saber si vale la pena comprar piso antes de que se acaben las deducciones

McFioso — Fri, 22 Oct 2010 17:53:41 +0000

Creo que mucha gente se está preguntando lo mismo que yo : ¿cómo saber si vale la pena comprar piso antes de que se acaben las ayudas / deducciones por compra de vivienda?.

Esa pregunta debería ser sencilla de responder; pero en realidad no lo es porque depende de varios factores como:

Cuánto nos va a cosar la vivienda.
Cuánto dinero en total vamos a pagar cada año.
Los años que vamos a tener esa vivienda en propiedad (nadie vive en el mismo sitio toda la vida).
Los años que la vamos a estar pagando (mas años = más deducción).
Cuánto dinero ganamos actualmente (y podemos ganar en el futuro).
También depende de la inflación durante todo el tiempo que vamos a pagar la vivienda.
Y por último, depende de que las deducciones sigan existiendo y sean de la misma cuantía en los próximos años (algo que todo el mundo da por hecho).

Para simplificar las cosas he hecho un cálculo rápido suponiendo que:

Cada año vamos a pagar el máximo que nos podemos deducir y ni un durocéntimo más
Que cada año el dinero vale menos por la inflación.
Y que para no liarnos demasiado, la inflación va a ser la misma durante todo el pago de la hipoteca.

El resultado, lo podéis ver en este gráfico:

El análisis es sencillo: cuánto más larga es la hipoteca, más pasta te da el gobierno (suponiendo que se mantenga la desgravación durante toda la vida de la hipoteca).

Personalmente, no creo que tengamos una inflación del 2% o menor en los próximos años. El IPC de España ha estado históricamente por encima del 2% ; pero es el objetivo que ha marcado el Banco Central Europeo en los últimos años, y hay que tenerlo en cuenta.

Resultados de los Cálculos

Caso 1: Vamos a vivir menos entre 5 y 10 años en ese piso

¿Crees que vas a vivir menos de 10 años en ese piso? este sería el caso de un estudio o un piso de una habitación para una persona joven, soltera, o una pareja joven.

Para este caso, las ayudas suponen relativamente poco dinero: unos 7.000 Euros si mantenemos la vivienda 5 años, y en todo caso menos de 13.000 Euros (del año 2010) si la mantenemos 10.

¿Vale la pena darse prisa ahora para comprar una vivienda que vas a tener que vender en 10 años o menos? yo no lo haría. Cualquier vendedor suele estar dispuesto a bajarte el precio de un piso en uno y dos millones de pesetas porque no representa demasiado respecto al precio de un piso.

Caso 2: Vamos a vivir 10-15 años en ese piso.

Si creemos que vamos a llegar a vivir 10-15 años en esa casa, la ayuda total será como máximo entre 12.000 y 18.000 Euros del año 2010 (si la inflación es mayor del 3% durante este tiempo, el equivalente en Euros de 2010 sería bastante menor, por eso hablamos de máximos).

¿El piso que buscas puede bajar más de 12-18.000 Euros después del 1 de Enero de 2010? Si es así, espera. Si no, compra ya.

Caso 3: Tengo previsto vivir en ese piso o casa el resto de mi vida (o por lo menos 20-30 años).

La deducción acumulada en 20-30 años ya resulta bastante importante: entre 20.000 y 30.000 Euros del año 2010. Aquí hay que tener en cuenta otras cosas como, por ejemplo:

¿Qué porcentaje del precio de la vivienda suponen las ayudas? si queremos comprar un chalet de más de un millón de Euros, es fácil conseguir una rebaja de 30.000. Sin embargo si estamos hablando de un piso de 180.000 – 250.000 Euros, no sólo es más difícil que baje 20.000-30.000 Euros en el futuro; sino que además las ayudas a la compra de vivienda suponen una parte importante del precio.
Y no menos importante: ¿vamos a poder acogernos a partir de 2011 a deducciones por compra de vivienda?

Mi consejo es que si crees que vas a vivir el resto de tu vida en la casa que te quieres comprar, no vas a conseguir ayudas para compra de vivienda en 2011, y no crees que la vivienda pueda bajar entre 20 y 30.000 Euros en el próximo año o dos, COMPRA.

Si no, no te apresures en comprar una vivienda por las ayudas o subvenciones que te puedan dar: espera y a lo mejor encuentras algo que te gusta más (o te viene mejor) que lo que hay hoy en el mercado.

¿Para qué molestarse en vender?

McFioso — Fri, 13 Aug 2010 05:05:50 +0000

Ya sé que estamos en agosto. Ya sé que hay mucha gente de vacaciones, y ya sé que en agosto no se vende ni una escoba…

Aún así no entiendo porqué me encuentro esto: el cartel mal puesto de una promoción recién terminada.

Así no hay manera de saber qué están vendiendo aunque, a la vista del tamaño de la fachada, supongo que serán pisos de medio dormitorio.

A lo mejor en septiembre con el final de las ayudas a la compra de vivienda cerca, la cosa se anima algo; mientras tanto qué más da que el cartel esté doblado. Ya picarán, ya…

… pero mientras tanto ¿para qué molestarse en vender?

Si no has escriturado hoy el piso, te toca pagar más IVA

McFioso — Wed, 30 Jun 2010 12:53:47 +0000

Ahora mismo los últimos afortunados están en el notario escriturando los últimos pisos (de obra nueva) que se venden con un IVA del 7%.

Todos los que no hayan podido firmar hoy y tengan cita mañana con el notario tendrán que pagar más por lo mismo. El 1 de Julio entra en vigor la reforma del IVA con la que el gobierno pretende recaudar 10.000 millones de euros (siempre que la subida de los precios no eche abajo la demanda de productos por los consumidores).

Otra fecha que también hay que tener en cuenta este año si te quieres comprar una vivienda es que el 31 de Diciembre terminan las ayudas a la compra de vivienda (también conocidas como subvenciones en la sombra a los promotores y a los bancos). Tenlo en cuenta si estás pensando en comprar o vender un piso.

Foto (cc): guano

Vuelve a subir el Euribor después de un año

McFioso — Mon, 28 Jun 2010 18:59:04 +0000

Hoy el Euribor a 12 meses ha pasado de la barrera del 1.30%; algo que no ocurría desde el año pasado cuando empezaron a estabilizarse las bajadas en el Euribor a 12 meses (la referencia para muchas hipotecas).

En el gráfico de evolución del Euribor se ve claramente cómo empieza a subir el Euribor entre abril y mayo: no sólo el Euribor a 12 meses; sino también el Euribor a 3 meses y a 1 mes.

No termino de entender porqué se ve esa subida del Euribor a una semana a finales de este mes. ¿Puede tener algo que ver con el principio de las vacaciones? en Diciembre pasa también algo parecido.

Si se confirma la tendencia de subida del Euribor, creo que empezaremos a ver más bajadas en los precios de las viviendas a finales de año. Los compradores no miran sólo el precio total de los pisos; sino la letra que pueden llegar a pagar y, aunque con el Euribor que hay ahora sigue siendo posible pagar un piso a precios actuales, puede la situación puede ser muy distinta dentro de un año contanto con el paro que tenemos en España.

Poniendo la oreja: Cómo el banco intenta cobrar deudas

McFioso — Fri, 19 Feb 2010 17:43:55 +0000

Esta mañana en el banco he podido oír accidentalmente cómo amablemente reclamaban el pago de una letra a un cliente.

El banco me ha dado una de esas tarjetas de crédito con chip, que serán super-seguras, pero a mí se me estropean mes sí, mes también; así que esta mañana he ido a devolverla porque no me servía de nada.

Normalmente la oficina a la que voy está llena desde primera hora de la mañana. Mucha gente aprovecha para hacer gestiones en el banco justo en el momento en el que abren para no tener que ausentarse del trabajo; pero no hoy no. La sucursal estaba vacía.

Mientras me atendía el gestor de banca personal (lo que en otro sitio se llamaría vendedor) he podido oír alto y claro cómo uno de los dependientes de la ventanilla llamaba por teléfono a un cliente por el pago una letra.

El dependiente le preguntaba directamente qué pensaba hacer con el pago de la letra antes de pasárselo a la cuenta del cliente. Esto es lo que me ha llamado la antención: antes de pasar a cobro algo que seguramente no se va a poder cobrar, el banco llamaba al cliente para preguntarle si iba a poder pagar, y para ofrecerle posibilidades de refinanciación.

Me consta que en la oficina hay varias hipotecas de viviendas en la zona (lo contrario sería bastante raro), y también me consta que la inmobiliaria del banco no tiene a la venta ningún piso en los alrededores. De hecho en la oficina me han preguntado alguna vez si estaría interesado en comprar en un futuro una vivienda; también me han comentado que en los alrededores sólo hay pisos demasiado caros y muy pequeños.

De lo que se entera uno en una mañana.

Aprovecha la crisis para ahorrar dinero en el alquiler

McFioso — Wed, 20 Jan 2010 19:52:23 +0000

Acabo de ver un artículo muy interesante en New York Magazine que habla de inquilinos que han conseguido mejorar su economía gracias a la crisis, aprovechando el mercado bajista de alquileres, para irse a vivir a sitios mejores que donde vivían.

Resulta curioso ver cómo hay gente que se ha librado de sus compañeros de piso y ha dejado de pagar más de 1000 dólares al mes por una habitación para, pagando un poco más, poder permitirse vivir a su aire (y sin problemas de convivencia).

Hay que entender que el mercado de alquiler en NYC es importantísimo: a pesar de las bajadas de precio y de la multitud de viviendas en foreclosure que hay actualmente, una buena parte de la gente que vive en NYC está de alquiler.

Artículo: Moving to the Bright Side @NewYork Magazine
Foto (CC): sunshinecity

El comprador mileurista

McFioso — Fri, 28 Aug 2009 09:02:02 +0000

Acabo de llegar de pasar unos días de vacaciones en Alemania, y me encuentro con una información muy interesante (a la vez que curiosa) que explica fácilmente lo que está pasando en el marcado inmobiliario: Seis de cada Diez trabajadores en España son ‘mileuristas’.

Si un 60% de la población activa gana unos 1.000 Euros al mes… a los que hay que descontar los gastos indispensables de alimentación, y suministros (electricidad, agua, calefacción, y teléfono). ¿Cuánto dinero les queda para comprar o alquilar una vivienda?

Titulares como éste: “La caída del consumo hunde a la economía” son sólo la consecuencia de que la gente que tiene una nómina gana cada vez menos dinero (exceptuando quizá a los funcionarios, que son caso aparte).

Y si la gente gana cada vez menos… ¿porqué van a comprar o alquilar casas al mismo precio que antes? Si a eso le juntamos una tasa de paro que sigue creciendo, creo que no queda más remedio que admitir que los precios de la vivienda van a seguir bajando.

Si bajan los precios, ¿bajan los sueldos? – consecuencias de la deflación

McFioso — Wed, 01 Jul 2009 03:17:26 +0000

Esta tira de Dilbert explica muy bien lo que puede llegar a ocurrir si siguen bajando los precios (no sólo de la vivienda; sino de todo).

Me llama la atención que a la gente no se le pongan los pelos de punta cuando los precios de las cosas bajan.
Sobre todo en una sociedad como la nuestra, en la que las cosas que más se desean son las que se compran a crédito ¿o es que tu te has comprado la supertele de 50 pulgadas para el salón a tocateja? ¿y el coche? ¿y tu casa?

La deflación, que no es otra cosa que una bajada continuada de los precios, tiene cosas malas que no se ven a simple vista:

A medida que los precios bajan, los márgenes de beneficio de las empresas también bajan.
Si los márgenes bajan, las empresas harán lo que sea para volver a ganar lo mismo. Para eso tienen tres vías (y aquí es donde esto se pone interesante):
- Conseguir materias primas a menor precio (a eso ayuda la deflación, pero tus clientes van a hacer lo mismo así que no te hagas ilusiones).
- Mejorar la forma de producir para hacer más con menos (es una estupenda idea, pero hace falta tiempo, ganas, esfuerzo, y además tener una buena idea).
- Pagar menos a los trabajadores (que es el principal gasto fijo que tiene una empresa). Eso se puede hace echando gente y contratando más barato (como hacen las multinacionales), o acordando reducciones de salario (que pueden hasta estar en el convenio como “actualización del salario en base al IPC”)
La primera consecuencia de la inflación es que si las cosas bajan de precio, los salarios de la gente también bajarán.
Al margen de lo que le pase a tu salario, cuando hay deflación es peor tener deuda que cuando no la hay:
- Cuando hay inflación, a medida que pasa el tiempo, la deuda pendiente de pagar tiene menos valor (no es lo mismo deber 1000 Dólares en 1860 que en 2009 ¿verdad?)
- Cuando hay deflación, la deuda aumenta con el tiempo (si te bajan el sueldo, o ganas cada vez menos con lo que vendes, ¿te va a costar más o menos que antes pagar la hipoteca?).
En medio de una deflación, las deudas que ya existen se vuelven más grandes (por mucho que baje el Euribor de las narices) y los bancos se lo piensan dos veces para darte un crédito (a menos que, como ha pasado siempre, puedas demostrar que no te hace ni puñetera falta).
Además, cuando los precios no hacen otra cosa que bajar, se contiene el gasto. Esto se traduce en que:
- Los consumidores esperan lo más posible a hacer gastos importantes (como comprarse un ordenador, un coche, o una casa) para conseguir mayor rendimiento por su dinero.
En medio de una deflación, la gente no compra y las empresas no venden.
Y por último también cae la contratación, y de rebote también los beneficios empresariales:
- Las empresas, evitan contratar a nadie hasta que no es estrictamente imprescindible porque es añadir un gasto fijo recurrente más que no saben cómo van a rentabilizar dentro de 6,8,10 meses…
- Esto es una tragedia para la gente que está parada porque no hay vacantes (por miedo a contratar). Y cuando hay alguna, los salarios que se ofrecen a la gente son bajos. En estas condiciones el mercado laboral también está parado.
- Y lo que ocurre a continuación me maravilla:
  - la gente tiene miedo a quedarse en paro, y por si acaso, reducen el gasto…
  - …lo que hace que las empresas vendan menos…
  - … y hace que bajen los precios para intentar vender algo, haya menos empleo, etc, etc, etc…
  ¿Y cómo se arregla todo esto? no hay una fórmula mágica. De hecho, en Japón necesitaron 10 años para salir de un problema igual, y el resultado es que los precios de la calle en Tokio están igual que hace 10 años.

Las estadísticas inmobiliarias no sirven para nada

McFioso — Wed, 17 Jun 2009 03:00:38 +0000

Hoy es noticia (porque todos los medios se hacen eco de una nota de prensa del INE) que la compraventa de viviendas en España en el mes de marzo ha caido un 40 y pico por ciento respecto al año pasado.

Un dato impresionante… hasta da miedo. Sobre todo si no se mira en perspectiva (y la diferencia con el año anterior no es perspectiva):

Compraventa de Vivendas en España 2007-2009 (en unidades)

Lo que es impresionante es que no hay información anterior a de enero de 2007. En ese momento el INE empezó a recabar información sobre tranmisiones de derechos de la propiedad.

En sectores clave para la economía, como el turismo o la industria, tenemos series estadísticas muy buenas desde hace tiempo. Sin embargo, cuando el 20-30% del PIB español dependía del ladrillo ¿dónde estaban las estadísticas? ¿porqué nadie sabía cuántos pisos se vendían al mes en España? ¿Cómo se ha podido hablar de la fortaleza del sector del ladrillo todo este tiempo, sin saber exactamente ni cuántas viviendas se construyen en el país, cuántas están a la venta, y cuántas se han vendido?

Recuerdo que a principios de 2007 algunos amigos ya me decían que se vendían menos pisos que antes; pero eso es todo: un recuerdo. ¿Dónde están ahora esos datos para saber qué ha pasado en el mercado inmobiliario?

La Vaguería de la Administración a la hora de Demoler Edificaciones Ilegales

McFioso — Mon, 13 Apr 2009 13:45:38 +0000

Ayer me encontré con éste titular de dBalears mientras esperaba mi avión en el aeropuerto de Mallorca: Mallorca tiene 139 demoliciones pendientes (en catalán).

Por lo que pude entender (no me gusta leer catalán y lo evito siempre que puedo), resulta que en Mallorca hay 139 demoliciones de edificaciones ilegales pendientes. De esas sólo 8 se van a llevar a cabo éste año, dos más que el año pasado. Felicidades.

De acuerdo, demoler una construcción es algo serio y no debe ser tomado a la ligera – como mínimo porque la constitución recoge como fundamental el derecho a una vivienda digna – además del coste económico que supone construir algo para tener que derribarlo después.

Lo que me sorprende es cómo la administración se toma con tanta calma la aplicación de la Ley. Con un poco de suerte o las infracciones prescriben, o las edificaciones caerán por sí mismas antes de que actúen.

¿Cuántas piscinas ilegales hay en Mallorca? ¿cuántas casetas de aperos convertidas en chalets? ¿cuántas ampliaciones ilegales de hoteles y chalets? y lo más importante de todo ¿cuántas se consiguen detectar? ¿y porqué va la gente a respetar la ley si quienes la infringen no pagan por ello?

Piso Rebajado 40% ¿chollo o timo?

McFioso — Wed, 25 Mar 2009 10:11:59 +0000

Acabo de ver éste anuncio y no me lo termino de creer:

¿Quién me garantiza a mi que lo han rebajado eso? A ver si van a hacer como en las rebajas de los grandes almacenes, que suben los precios antes de la temporada de rebajas y luego te lo vuelven a vender al precio de antes (de la subida) pero ya “rebajado”.

Lo mejor viene cuando haces clic y ves el famoso piso rebajado:

¿Y dónde está la rebaja? Si el año pasado vendieron el piso del vecino por 192.000 y hoy ponen éste a la venta por 120.000 aquí no hay ninguna rebaja que valga.

Es como si te vas al banco y el director de la sucursal te dice en un aparte: -Psst! compra acciones del Santander. Están rebajadas un 60%. El año pasado las vendíamos a 14 Euros y ahora están a 5.60. Es una ganga. Si no lo haces tu, tengo más clientes que están recibiendo ésta alerta en su movil y a los que estoy mandando SPAM.

Se nota que todavía sobreviven aficionados que entraron en el negocio inmobiliario en plena burbuja y todavía no se han enterado de que el juego consiste en Vender.

¿Cae? el Precio del Alquiler

McFioso — Tue, 10 Mar 2009 16:13:20 +0000

Que el alquiler en España es caro no sorprende a nadie.

Durante años nos bombardeaban con el mensaje de que se podía comprar una casa por el precio de un alquiler.

En éste país, a diferencia del resto de Europa, alquilar ha llegado a ser más caro que comprar (comparando las cuotas mensuales de una hipoteca contra las de un alquiler). Y lo único que se tiene claro de los alquileres es que todos los años suben el IPC.

Así que cuando ayer ví la noticia de que los alquileres están más baratos, no me lo terminaba de creer.

Y me lo sigo sin creer. Sobre todo teniendo en cuenta que el artículo original que ha montado todo éste revuelo empieza diciendo que el alquiler medio se ha mantenido estable en Enero y Febrero.

Así pues, los precios de venta bajan, y los de alquiler se estabilizan o bajan.

Fuente original: Fotocasa, Índice Alquiler Fotocasa