Pagar una vivienda con otra

¡El Top farola ataca de nuevo!. Paseando por Aravaca me he encontrado con este bonito cartel de venta de un adosado:

Venta Chalet en Pozuelo

Hacía mucho tiempo que no veía ningún anuncio en el que aceptasen un inmueble como parte del pago. No he encontrado la foto del último anuncio que ví (de una promotora que sólo aceptaba pisos como parte del pago de chalets. Algo increíble).

Este tipo de operaciones hacen que me entren bastantes dudas:

  • Rebajar el precio para hacerlo más atractivo a los compradores es bastante más sencillo que meterse a buscar formas de pago alternativas. Entonces ¿porqué meterse en jaleos? para mí que el precio de ese chalet no se discute.
  • A lo mejor la idea que tiene el vendedor es buscar un inmueble que le guste como parte del pago para no tener que buscar otro sitio donde irse a vivir. Si es así, les deseo suerte buscando compradores-permutadores de vivienda.
  • Si ofreces un inmueble y además quieres regatear, tienes una dura negociación por delante: estás regateando por la valoración de los dos inmuebles distintos. ¿Quién va a bajar el precio? ¿el del chalet o tu?
  • A Hacienda le va a encantar esta transacción a menos que queden muy claras las valoraciones de los inmuebles en toda la operación. Eso sí: a lo mejor puedes ahorrar un dinero en el notario porque puedes hacer toda la operación con una única escritura.
  • ¿Qué se hace con la plusvalía? la paga el vendedor, salvo pacto en contrario. No sé que ocurre con el impuesto en caso de pagar con un inmueble?.
  • Y por último… ¿les han ofrecido algún chalet de 2.000.000 € en pago de su chalet? resulta curioso lo de que aceptan inmuebles de precio inferior como parte del pago :-D .

¿Venden los Bancos Pisos que no son suyos?

Hojeando la web de Procam, la inmobiliaria de Caixa Catalunya, me he encontrado con varios pisos marcados como “Disponibles” en su web, y que están en estado de obtención de posesión como este que veís aquí:

procam-venta-inmuebles-que-no-son-suyos

Supongo que serán pisos en proceso de embargo, y que están a la venta en la web de Procam por si se venden antes de ir a juicio; aunque da bastante mal rollo ver que un piso está al borde del embargo y el banco ya lo está poniendo a la venta.

Me pregunto si el propietario está al tanto de que su piso (porque si la caja no tiene la posesión, seguirá siendo de la persona que lo compró) sabe que ya lo han puesto a la venta. Si es así, le recomiendo que se ponga cuanto antes en contacto con Tristán, que ha puesto en marcha una iniciativa muy interesante para ventas desesperadas.

El metro cuadrado más caro de Madrid está bajo tierra

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Estabamos tomando un café cuando un amigo nos contó algo que nos dejó un poco sorprendidos:

- Quiero comprar una plaza de garaje, y por mucho que busco todas son más caras que una casa.
- No puede ser – dijo otro amigo – una casa cuesta bastante más dinero que una plaza de garaje normal y corriente.
- No, no – dije yo – para comprar una casa tienes que pagar más dinero que para comprar una plaza de garaje; pero en proporción es mucho más caro.

Y es que, por raro que parezca el metro cuadrado más caro de Madrid está bajo tierra, en una plaza de aparcamiento en la calle hermosilla, por la que piden más de 15.000 Euros/metro cuadrado. Mucho más cara que cualquier coche que te puedas comprar por ahí (Ferarris aparte).

Aquí teneís el enlace al anuncio de idealista: GW0000001217875(también se podrían haber currado un poco la foto, entre el precio y que en la foto sale una esquina de una zona de paso no me extraña que desde Marzo no hayan conseguido vender nada).

Foto: CC joe shlabotnik

¿Quién paga la tasa de basuras de Madrid en un piso alquilado? ¿el inquilino o el propietario?

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Tengo un piso en alquiler en Madrid y el ayuntamiento quiere que pague la nueva tasa de basuras. ¿No la debería pagar el inquilino?

Me ha llegado por correo la pregunta y la respuesta es curiosa: sí y no.

Es decir. El ayuntamiento de Madrid va a requerir el cobro la tasa de basuras a los propietarios de las fincas, no a los inquilinos que estén viviendo en ellas (también se podía dar el caso de que la finca estuviera vacía o alquilada en negro, en cuyo caso el propietario no se libra del pago).

Sin embargo el propietario puede repercutir en el inquilino el pago de la tasa de basuras… pero con mucho cuidado. Me explico: en la Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada de repercutir cobro de tasas automáticamente… así que si no tienes acordado el cobro de tasas del ayuntamiento (que antes no había) pues es dificil repercutirlo al inquilino.

Se puede dar el caso de más de un inquilino que tenga pactado con el propietario que se hace cargo de pagar la cuota de la comunidad de propietarios; y que sin embargo no vaya a pagar la tasa de basuras por no tener pacto al respecto en el contrato de alquiler.

Otro caso también curioso será el de pisos de renta antigua en los que el propietario va a poder repercutir en el inquilino la nueva tasa.

Lo que está claro es que con esta medida el precio de los alquileres de los pisos en Madrid va a subir de la noche a la mañana (exactamente lo que suba la tasa de basuras).

Foto (CC): daquellamanera

Vaya mierda de ofertas que había en el Salón Outlet

esquiva la cacaParece que ya ha salido la noticia en todos los periódicos (de pago y gratis): las ofertas del salón outlet inmobiliario eran una auténtica birria.

El sábado me pasé alegremente por el salón a ver qué se cocía por allí. Cuál sería mi sorpresa al encontrarme a unas 50 personas en la puerta del pabellón 1 de IFEMA haciendo cola para que les informasen de alguna promoción de un stand que estaba a mitad del pabellón.

Compradores hay, pero no a cualquier precio. La gente fue en masa a ver qué podía conseguir con un descuento del 40% tal como anunciaba la prensa. Y según los expositores, había rebajas del 40% y 50% en lo que te ofrecían; pero los precios eran los mismos que puedes encontrar en la calle.

Muchos expositores ni siquiera se molestaron en sacar unos folletos decentes y para conseguir información tenías que esperar a que te atendiese uno de los comerciales del stand. Para haceros una idea, en un stand corriente había 4 o 6 mesas para atender a la gente, por lo que la gente se veía obligada a esperar y hacer cola para saber si había algo que se ajustase a sus necesidades.

La organización había publicado un folleto indicando la población en la que se vendían los pisos y chalets, las habitaciones que tenía cada inmueble, y el descuento que se hacía… pero no ponía precios: eso lo tenías que averiguar directamente en el stand.

Tipos de Expositores

Los expositores del Salón Outlet se dividían en tres categorías: bancos, promotores, y un par de inmobiliarias. No había ninguna agencia dedicada a vender apartamentos en resorts, ni multipropiedad (timeshares).

Las inmobiliarias traban de sacar el stock de promotores locales. Lo más destacable era una que vendía pisos “a 15 minutos de Parla”. Supongo que será porque Parla es el centro del universo (ya lo dice el dicho: vete a cascarla a Parla. Y si la gente les hace caso, Parla debe estar superpoblada). Las inmobiliarias también han vuelto a anunciar hipotecas con carencia, esto es, que sólo pagan los intereses (durante un tiempo, pero eso, como está entre paréntesis no te lo dice el vendedor) para tratar de animar al comprador; pero tal como están las cosas creo que no quedan compradores tontos: serán mileuristas, pero saben lo que hacen.

Los promotores, como Reyal-Urbis o Metrovacesa seguían intentando colocar los pisos que llevan 2 años sin conseguir vender. Y los “descuentos” que ofrecen son totalmente ficticios: si hace dos años pretendían venderte un piso por 884.000 Euros, ahora te piden 663.000 – que sigue sin ser poco… también se siguen viendo casos de promotoras que te hace un descuento, pero te obligan a comprar (sin descuento) garaje y trastero con lo que el ahorro se va al garete; además, si ya has visto lo que vendían en otras ocasiones, ahora vuelves a verlo. Y no esperes ver novedades: las constructoras grandes no hacen obras nuevas hasta que terminen de vender lo que tienen en stock.

Y por último estaban los bancos, dando a conocer sus portales inmobiliarios. Y anunciando que te dan financiación. Lo más destacable, las oferta de Cajamadrid: con un 40% de descuento sobre el precio de tasación, y con hipoteca hasta el 80% del precio de tasación. La casa, con la hipoteca al 100% puesta. Como en los mejores tiempos de la burbuja, y encima tendrán la cara de no llamarlo subrime o hipoteca-basura.

Conclusiones

  • Si se bajan un 30-40% los precios que hay ahora en el mercado, hay bastantes compradores (la prueba está en las colas que había para pedir información)
  • Los promotores y las inmobiliarias siguen esperando a que lleguen los clientes ofreciendo ofertas engañosas (como precios que no son los que hay).
  • A partir de ahora, y hasta que el stock de vivienda se haya depurado, serán los bancos los que tengan la voz cantante en el mercado inmoiliario

Sima, Salón Outlet, Salón Low Cost, Sima Otoño… ¿no hay demasiadas ferias inmobiliarias?

Después de la vuelta al cole, los salones inmobiliarios en madrid crecen como las setas:

  • Salón Outlet: del 11 al 13 de Septiembre
  • Salón Low Cost: del 27 al 27 de Septiembre
  • SIMA Otoño: del 22 al 25 de Octubre

Tres ferias inmobiliarias para deshacerse de stock en 90 días. No está nada mal después del parón en las ventas que suponen siempre las vacaciones de verano.

Lo curioso es que con estas llevaremos ya nada más y nada menos que cinco ferias inmobiliarias en Madrid. A las tres ferias que vienen ahora hay que sumarles el SIMA, y AquiTuCasa, la feria de la vivienda que montaron los promotores en Marzo en el párking de Nuevos Ministerios.

Si no hay alguna convocatoria sorpresa, a final de año llevaremos sólo cinco ferias inmobiliarias en la comunidad.

¿Sale rentable ir a una feria?
Después de tantas convocatorias en un mismo año me entra la duda de si sale rentable acudir a una feria.

Por ejemplo según declaracionas a el Mundo, en SIMA 2009, los promotores vendieron unas 200 viviendas.

Si el coste de montar un stand es similar al de la Feria Low Cost, (desde 3700 Euros por stand) a los que hay que añadir la contratación de azafatas, más los desplazamientos y dietas del personal que acude al evento; entonces sale más rentable ir a la feria que contratar una página completa en El País del Domingo.

Lo que no sabemos es si los compradores se van a cansar o no de tener tantas ferias de vivienda juntas, y tampoco sabemos si el resultado económico de ir a una feria de vivienda va a seguir siendo tan bueno en un futuro próximo como hasta ahora (de momento, se recupera toda la inversión en márketing vendiendo una sola vivienda en la feria).

¿Por qué bajan las ventas de pisos?

Acaba de salir la estadística de compraventa de viviendas del Colegio de Registradores de la Propiedad: en el segundo trimestre de 2009 las ventas han bajado un 33,4% respecto al año pasado (que ya fue malo):

Estadistica-Compraventa-Vivienda-2009T2

¿Porqué están bajando tanto las ventas de pisos?

Después de tanto tiempo viendo bajadas de precios, y de transacciones, ya no me vale la excusa de que los bancos no dan dinero. Como dice el chiste, un banco es alguien que te presta dinero cuando le demuestras que no te hace falta pedírselo. Ahí fuera hay gente con dinero, y también hay bastantes bancos que tienen que hacer negocio prestando dinero a quien no le hace falta.

Mi teoría es que las transacciones están bajando porque hay menos demanda. ¿Y en que me baso? en que los portales inmobiliarios están perdiendo visitas.

Si nos vamos a Google Ad Planner para ver las estimaciones de tráfico que tendría una campaña publicitaria en los cinco primeros portales inmobiliarios de España, nos encontramos con que tres de los cinco grandes portales han perdido visitas desde el año pasado (y no las han recuperado los portales más pequeños):

Expocasa
adplanner-0909-expocasa.es

Expocasa lleva perdiendo usuarios lentamente desde Noviembre de 2008. Aún así, supera sin problemas los 50.000 usuarios únicos al día (aunque no se puede ver exactamente cuántos son).

Idealista
adplanner-0909-idealista.com

A Idealista le ha pasado lo mismo que a Expocasa: ha empezado a perder tráfico desde Noviembre de 2008, coincidiendo con las malas noticias que rodean al sector inmobiliario. De momento tiene más de 60.000 visitantes únicos al día, que no es poco.

Enalquiler.com:
adplanner-0909-enalquiler.com

El portal “En Alquiler” después de tener un crecimiento de tráfico muy bueno, se estrelló a finales del año pasado (a final de año la gente trata de comprar para aprovechar las ayudas a la compra y evitar penalizaciones de hacienda en cuentas vivienda) y no consigue pasar de los 20.000 usuarios unicos al día, aunque parece que puede superarlos.

Portae:
adplanner-0909-portae.com

Portae lleva meses perdiendo visitantes. Desconozco cuál es es motivo por el que los pierde más rápido que el resto de portales; pero puede tener algo que ver con el hecho de que me manden mail sobre “promociones nuevas en la zona que buscas” con anuncios de promociones que están muy lejos de donde he nunca he buscado piso. Una lástima.

Pisos.com
adplanner-0909-pisos.com

En Adplanner no tenemos datos de sacacasa.com (el actual pisos.com) para poder comparar el pasado con el presente; pero llama la atención que es el único portal inmobiliario que está ganando tráfico. Seguramente será debido a que tiene un buen posicionamiento en Google por la palabra clave “piso”. De cualquier manera, tiene mérito ganar tráfico en plena época estival, cuando TODAS las webs suelen perder tráfico (e ingresos por publicidad).

Conclusión

Resulta raro ver que baja la compraventa de inmuebles, y a la vez bajen los usuarios que utilizan los principales portales inmobiliarios. Si el mercado se estuviese recuperando, deberían por lógica subir los dos: compraventas y usuarios de portales.

Queda descartado para mí que los bancos no den dinero y la demanda se mantenga. Si fuese así, las compraventas bajarían; pero la gente seguiría buscando piso y eso se reflejaría en las estimaciones de tráfico de los portales inmobiliarios.

Se me ocurren varias posibles explicaciones:

  • Puede la gente tiene miedo a quedarse sin empleo pronto y no poder llegar a pagar el piso.
  • Como los precios de la vivienda están bajando, puede que también muchos estén esperando a que toquen fondo definitivamente para ir a comprar.
  • Tampoco están entrando muchos inmuebles nuevos en el mercado. Eso también desanima al que está buscando piso y no encuentra nada que sea de su agrado (y que esté dentro de su presupuesto).
  • En la estadística del Colegio de Registradores de la Propiedad se ve claramente que la mayor parte de operaciones son sobre obra nueva. El mercado de segunda mano (que es mucho mayor) ha perdido el interés por parte de los compradores.
  • Y por último, hemos pasado de un escenario en el que el banco te daba al 120% del precio del piso tasando al alza, a que preste el 80% del valor de tasación del mismo con unas tasaciones a la baja. Esto obliga a ahorrar para tener ese 20% y con salarios que tenemos en España y con los tipos de interés al 1%, el dinero símplemente no se multiplica solo.
  • ¿Se te ocurre algún motivo más?

    Agradecimientos

    Aprovecho para dar las gracias a Jesús Barrio por elaborar su ranking de portales inmobiliarios en el que me he basado para hacer éste post.