¿Cómo funciona un Fondo de Inversión Inmobiliaria?
Llevamos hoy tres años de Mafia Inmobiliaria - y para celebrarlo, he conseguido un documento interesante: el contrato de arrendamiento de un inmueble de un Fondo de Inversión Inmobiliaria (como el del Santander, que dejó de devolver el dinero a sus partícipes) que nos permite saber cómo funciona uno de estos fondos.
Es un buen ejemplo de lo difícil que es alquilar en España. Y los abusos que puedes encontrar por parte de algunos caseros.
El funcionamiento un Fondo de Inversión Inmobiliaria (FII) es muy sencillo:
- Toman dinero de los partícipes del fondo.
- Compran inmuebles (pisos, locales, oficinas, y garajes).
- Los alquilan una temporada (lo que da dinero todos los meses).
- Y ocasinalmente venden esos inmuebles (por ejemplo, cuando les cuesta mucho dinero el mantenimiento, o cuando pueden conseguir una plusvalía interesante) – los FII no se dedican a comprar y vender contínuamente aunque los suscriptores de los fondos crean lo contrario.
El principal problema de esto fondos de inversión es que un inquilino ocupe el piso (o la plaza de garaje) y deje de pagar. Ya sabemos que en España es difícil echar a un inquilino. Por esto se blindan los contratos de esta manera:
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El Fondo te pide que adelantes 1 Mes de Fianza (tal como prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos) hasta aquí todo correcto.
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Para prevenir impagos, debes abonarles una garantía adicional de 6 mensualidades o suscribir un Aval Bancario por importe de 9 Mensualidades (el coste del aval lo desembolsa el inquilino).
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Duración: Un año de obligado cumplimiento (subrayado en el contrato para que no haya dudas) para asegurarse los ingresos durante un año. Prorrogable automáticamente sin intervención
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Al finalizar la cuarta renovación del contrato, se resuelve el contrato y el inquilino debe abandonar el inmueble.
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Por supuesto, si hay cualquier problema legal, el inquilino debe pagar el abogado y el procurador (aunque no fuese necesario contratarlo) que asista legalmente al Fondo de Inversión.
La gracia de estos contratos está en que cuando quieres dejar el piso tienes que pagar al fondo de inversión todo lo que queda de contrato, con lo que pierdes el beneficio de la movilidad geográfica que tiene alquilar (imagínate que te sale un trabajo estupendo en Cuenca o Teruel y te cuesta 7.000 Euros seguir con el alquiler del piso – a lo mejor no lo puedes ni aceptar porque te quedas tieso con semejante cantidad además de tener que pagar el nuevo piso de alquiler en Teruel o en Cuenca). Por lo demás, el fondo no asume ningún riesgo ya que ante un impago, o un deterioro del inmueble tiene retenido suficiente dinero del inquilino (como aval o garantía) para compensar cualquier posible perjuicio – y además el abogado y procurador le salen gratis.
Los inmuebles de estos fondos de inversión se pueden detectar fácilmente en los portales de internet porque anuncian alquileres sin comisión de agencia. Por supuesto, la agencia que comercializa se lleva su comisión; pero es el fondo el que la paga (a 30-60-90-180 días) y no el inquilino.
Aquí podeís ver (editado para eliminar los nombres de los culpables) el texto íntegro de un contrato de arrendamiento de un Fondo de Gestión Inmobiliaria (he eliminado el nombre del fondo y los datos de las personas que aparecen).
Nota:tenía pensado un post especial con un anuncio importante… pero al final no ha podido ser por motivos personales. Cruzo los dedos para que pueda salir pronto 
Foto (CC) Johnny Grim
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Comments (2)
Estas codiciones leoninas, cada vez son empleadas por mas propietarios.
Ya, y cuando hay condiciones leoninas como éstas, los contratos tardan en cerrarse, o se “cae” el acuerdo antes del día de la firma porque el inquilino sigue buscando al ver las condiciones.
Para eso estaís las inmobiliarias: para educar a los arrendatarios en cuestiones de precio y condiciones.