El Colegio de Registradores de la Propiedad ha publicado su informe trimestral de transacciones inmobiliarias.

En todos los medios se hacen eco de que se ha registrado una caida de un 5% de las ventas respecto al máximo del año pasado; sin embargo, no se fijaban en el bonito gráfico que tenemos en la página 11 del Informe:

En éste gráfico podemos ver claramente cómo desde el segundo trimestre de 2006 las transacciones inmobiliarias están en retroceso; esto es: estamos pasando por el primer año completo en el que se vende menos que hace un año.

Esta información se publica a la vez que el informe de “Estimación y Caracterización de la demanda de la Comunidad de Madrid”, en el que se espera que entre 2006 y 2011 haya una demanda de unas 52.000 viviendas anuales en la CC.AA. de Madrid bajo la hipótesis de que se crean unos 40.000 nuevos hogares anualmente; condicionando la creación de un 25% de los cuales a una continuidad de la inmigración a nuestro país.

Como curiosidad, el Sindicato CC.OO. ha emitido un informe basado en un estudio de la Agencia Tributaria Madrileña: mientras La Comunidad de Madrid sostiene que el salario medio en Madrid es de 1908 Euros brutos al mes, el sindicato afirma que más del 47% de los madrileños son submileuristas y un 25% de los trabajadores vive con menos de 600 Euros mensuales.

Fuentes:

• Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores

• La mitad de los Madrileños asalariados no llega a Mileurista (El País)

• Nota de prensa de Asprima

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María Torrens me envía ésta foto de un cartel de una inmobiliaria en Ibiza:

Lo que confirma que no también fuera de Madrid hay inmobiliarias que se reconvierten en refinanciadoras.

Tampoco sorprende demasiado, ya que las empresas que ofrecen financiación llevan tiempo acudiendo a las inmobiliarias para que actúen como agente suyo vendiendo hipotecas.

En cuanto el precio de los pisos se ha disparado, muchas empresas refinanciadoras y dedicadas a la reunificación de deudas han ido a las inmobiliarias para ofrecer allí sus servicios.

En algunos casos, la intermediación de servicios de crédito puede ser un negocio mejor que el inmobiliario: los pisos van dirigidos a gente que busca comprar; los clientes que quieren refinanciar deudas o conseguir más dinero por su casa no son sólo los que buscan comprar sino que también son los que compraron hace uno o dos años.

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El Gobierno ha anunciado por sorpresa a mediodia, la concesión de una ayuda de 210 Euros a los jóvenes entre 24 y 30 años para el alquiler de una primera vivienda habitual.

El alquiler en las grandes ciudades supera los 1.000 Euros mensuales por vivienda, lo que supone que la ayuda del gobierno represetaría algo menos del 20% del alquiler.

Espero que esto no suponga un aumento del precio de los alquileres en 210 Euros mensuales. En fin, veremos si dentro de poco no ponen anuncios buscando inquilinos menores de 30.

Las subidas del Euribor, y lo que tiene que pagar de más la gente que tiene una hipoteca son noticia desde hace meses.
De vez en cuando vemos a algún político diciendo que el Euribor va a bajar; pero quien de verdad sabe si va a bajar o no son quienes ganan dinero prestándolo: Los bancos.

¿Cómo saber si el Euribor baja?

Pista 1: Las revisiones en las hipotecas nuevas volverán a ser de 1 año

La última vez que el Euribor estaba bajando, los bancos ofrecían hipotecas en las que se revisaba el tipo de interés anualmente (esto les beneficiaba porque te podían cobrar un interés más alto durante más tiempo).

A medida que han ido subiendo los tipos de interés, las revisiones de las nuevas hipotecas han pasado a ser de 6 meses (para subirte antes la cuota).

Pista 2: En las hipotecas nuevas subirá el diferencial respecto al Euribor.

Cuando el Euribor baje, la gente tendrá más márgen para pagar la hipoteca; y los bancos empezarán a subir el diferencial que aplican al Euribor para ganar más dinero. Esto es: lo normal será dejar de ver hipotecas al Euribor+0,4 y volveremos a verlas al Euribor +0,6 o incluso a Euribor +1.

Pista 3: Volverá la Hipotecas de Interés Fijo

Los bancos van a tratar de ganar el máximo dinero posible en cada operación; así que cuando te ofrecen una hipoteca con un tipo de Interés Fijo, es porque esperan ganar más dinero contigo que si te la ofreciesen con un Interés Variable (Euribor +algo).

Es posible que lleguemos a ver ofertas de hipotecas a interés fijo más baratas que a interés variable. Esa es la señal más clara de cambio de ciclo.

Pista 4: Los bancos y cajas empezarán a ofrecer refinanciaciones y reunificaciones de deuda

Las empresas de “refinanciación” y “reunificación de deuda” son empresas pequeñas que han aprovechado la oportunidad de conseguir clientes ahogados por las deudas.

Los bancos y cajas no han entrado en éste segmento porque esperaban subidas de tipos de interés, y no han querido asumir el riesgo de entrar en la reunificación de deudas y encontrarse con futuros impagos (muchas refinanciaciones son un impago atrasado).

En cuanto los bancos y cajas empiecen a ofrecer refinanciaciones y reunificaciones de deuda, emprezará la caida del Euribor: todas las refinanciaciones (seguramente a tipo de interés fijo) servirán para quitarse clientes y para cobrar comisiones de estudio y apertura.

Pista 5: Nadie hablará del Euribor en Televisión, ni en los Periódicos

Las malas noticias llaman más la atención de la gente que las buenas. Si sube el Euribor (mala noticia), la gente quiere saber porqué. Cuando ocurre algo bueno a nadie le interesa el porqué a menos que sea extremadamente bueno.

Acabamos de enterarnos a través de unas declaraciones a Invertia que la vivienda no es un bien de primera necesidad:

“muchas familias están retrasando más su decisión de comprar una vivienda ya que al no tratarse de un bien de primera necesidad no les corre urgencia”
– José Manuel Galindo, presidente de Asprima

Navegando por Internet me he encontrado con éste anuncio:

¿98.000 Euros un Loft? no hace mucho los estaba viendo por 180-210.000 Euros (dependiendo de la zona).

He pulsado en el anuncio para cómo son esos lofts que anuncian y me ha llevado a un site en el que te envían a tres promociones distintas, una de Leganés, otra de San Sebastián de los Reyes, y otra en Carabanchel.

En la web de Lofts de Leganés, el precio que ofertan en la web es de 158.000 Euros, con una rebaja del 10% si se formaliza la compra antes de la construcción del edificio:

Vamos a probar con la promoción de San Sebastián de los Reyes:

117.000 Euros no son los 98.000 del anuncio de AdSense… En la web de los Lofts SoHo de San Sebastián de los Reyes no se menciona el descuento del 10% que tenían en la promoción de Leganés; de todos modos las cuentas no cuadran: 117.000 Euros – 11.700 Euros (el 10%) = 105.300 Euros ; 7.300 Euros por encima de lo ofertado y no es un chollo precisamente:

Vamos a ver la última promoción: SoHo Carabanchel:

¿Dónde está el Loft ofertado por 98.000 Euros?

Si una tienda, por ejemplo Media Markt, se equivoca en el precio de un artículo en cualquier folleto publicitario está obligada a venderte el artículo al precio anunciado.

¿Qué pasa con el mercado inmobiliario? si te ofrecen un piso / ático / loft / local por un precio, que no te traten de poner otro delante de las narices.

Si D. Emilio Botín, presidente del mayor banco español dice que en España no hay hipotecas subprime en realidad quiere decir que su banco no ha tratado de colocar hipotecas de dudoso cobro; que no es lo mismo.

A pesar de que éste artículo en GurusBlog (¿Hay Hipotecas Subprime en España?) lo pone en duda, el Santander no ha dado préstamos de dudoso cobro;pero una joint venture entre BNP Paribas y el Santander llamada UCI (Unión de Créditos Hipotecarios) sí se ha encargado de dar préstamos que por su clasificación de riesgo no podían otrorgarse en una oficina del Banco de Santander.

¿De qué tipo de préstamos hablamos? préstamos a Jóvenes, Autónomos, y últimamente a Inmigrantes; personas en general con mayor riesgo crediticio que los que pueden conseguir financiación en cualquier oficina del Santander (lo sé de buena tinta porque yo tuve una hipoteca con ellos).

En la temporada en la que en el Santander no podían ofrecerte una hipoteca por más del 80% del valor de tasación, en UCI te financiaban sin problemas ¿cómo lo hacían?

• Hasta el 80% del valor de tasación, en un préstamo hipotecario a interés variable.
• El 20% restante, en un crédito a tipo fijo (del 7%, cuando el Euribor estaba en un 3.5) en el que el inmueble se presta como garantía.

Entonces, al tratarse de valores de tasación y no de compra/venta, era posible financiar sin problemas el 100% de una vivienda siempre que el cliente pudiese pagar las cuotas.

En su momento no entendía qué hacía BNP-Paribas en el accionariado de UCI, pero tras la crisis de las subprimes lo supongo: BNP-Paribas sería la entidad encargada de colocar en el mercado financiero las cédulas hipotecarias sobre las que se financiaban éstas hipotecas (dicho de otra manera: acumulaban decenas de hipotecas en una especie de obligación a plazo fijo que después partían en pequeñas porciones para vender a inversores que estuviesen buscando una rentabilidad con poco riesgo).

Desconozco si otras entidades como el BBVA, o algunas cajas de ahorros han hecho algo tan sofisticado; pero para eso están los comentarios.

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Así es la portada de hoy de la edición de Madrid del diario 20 Minutos.

En la edición digital tienen un enlace al artículo de las páginas interiores, que tiene un título menos “de primera plana”: Las Inmobiliarias Recurren a los Regalos para Recuperar el Ritmo en la Venta de Pisos.

Esta tendencia ya se estaba viendo a principio de año en Barcelona. Y no me extraña: los precios están altos, y como decíamos hace tiempo hay mucha competencia (una inmobiliaria cada 200 habitantes).

En el Blog de la Burbuja Inmobiliaria comentan que desde hace tiempo no se regalan pisos en los consursos de la tele.
¿Qué ha sido del Apartamento en Torrevieja, Alicante que regalaban en el 1-2-3?
Ahora el premio máximo de cualquier programa de televisión te sirve para tapar unos agujerillos como dicen algunos concursantes, o como el del otro día: Dar la entrada de un piso.

Por cierto ¿alguien sabe dónde estaban los famosos apartamentos del 1-2-3? ¿Y porqué cuando se regalaban apartamentos todo el mundo estaba de acuerdo en que el mejor premio del 1-2-3 era El Coche?

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