Hace tiempo me llamaba la atención encontrarme con empresas que compran pisos con inquilino. Me había olvidado completamente de éste post hasta que hoy he mirado las estadísticas del blog y he visto un subidón inesperado de las visitias a esa página en concreto.

¿Porqué la gente se ha puesto a buscar el día 23 de Mayo “pisos con inquilinos” en Google? la respuesta la tiene este artículo del diario 20 Minutos: Un Piso con Inquilino es hasta un 50% más barato.

Están saliendo a la venta muchos pisos con inquilino (o con bicho, en jerga de subastero); pero no es oro todo lo que reluce:

• El inquilino (apoyado financieramente por sus familiares) puede comprar el piso por el mismo precio que tu ofreces al propietario.
• Comprar con inquilino implica 1) tratar de echarle o 2) esperar a que lo deshabite (=se muera o lo ingresen en una residencia) para habitarlo/venderlo/alquilarlo.
• Asumes los gastos de mantenimiento de una casa/piso que no te proporcionará ingresos durante una temporada (probablemente larga), y que tampoco puedes ocupar.
• Muchos anuncios (como los de pisosconinquilinos.com) incluyen una valoración del piso. Desconfía: es otra forma más de empujar una venta.

Sigo pensando que es bueno que haya un nicho de mercado para la venta de pisos con inquilinos; pero como siempre, los compradores deben mirar mucho dónde se dejan los dineros.

Paseando por el centro de Guadalajara me he encontrado con éste cartel de una inmobiliaria (no digo cuál).

Esto me confirma el cambio de tendencia del mercado inmobiliario. Antes la gente compraba cualquier cosa.
Ahora los precios están tan altos que hay que hacer cualquier cosa para vender, incluso pagarle la mitad de la hipoteca al comprador los seis primeros meses.

Por supuesto, esto tiene que tener algún truco que lo haga posible como por ejemplo, que la agencia te busque la financiación negociando con el banco unas cuotas muy bajas los seis primeros meses y una duración de hipoteca bastante large (si no es así: pide una hipoteca a 10 años y el sexto mes renegocia con el banco – ni te imaginas el dinero que te puedes ahorrar).

Hoy en el diario Metro, anexado al artículo que vaticina una caída del 5% en el precio de la vivienda para 2008, hay un titular interesante basado en una nota de prensa de Anuntis-Segunda Mano del 15 de Abril de 2007 titulada “Los pisos más pequeños por las nubes“.

Si entramos en cualquier portal inmobiliario y buscamos pisos de menos de 50 metros podemos comprobar como el precio por metro cuadrado de los minipisos es mucho mayor que el precio por metro de un chalet.

La importancia de los minipisos

Los minipisos son un segmento muy importante para tomar el pulso al mercado: Son productos inmobiliarios marginales en los que entra el que quiere comprar pero no puede permitirse otra cosa, y los precios llevan bastente tiempo rondando el máximo que una sola persona puede llegar a pagar por una vivienda.

Habrá que vigilar estrechamente la evolución del precio éstos minipisos (la mitad de ellos ilegales, sin cédula de habitabilidad): cualquier movimiento de precios en éste mercado al alza o a la baja se contagiaría inmediatamente al resto del mercado inmobiliario.

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Me he enterado por Loogic que hoy, 14 de Mayo se ha lanzado el portal español de Nestoria, uno de los nuevos portales inmobiliarios 2.0 (el otro gran portal 2.0 es Trulia).

Personalmente me llama la atención varias cosas:

• Abren con 200.000 anuncios de viviendas para abrir boca.
• Nestoria España abre sus puertas el día anterior a la fiesta de San Isidro. Esto es Márketing.
• El dominio nestoria.es se registra en Mayo de 2006, coincidiendo con la puesta en marcha de Nestoria UK.
• Nestoria España tiene Blog, y que el blog ha abierto el mismo día que abre el portal

He visto este anuncio y no me he podido resistir:

No me imagino cómo pueden conseguir en Chamberí pisos a precios realistas… pero seguro que llaman la atención a más de uno.

En el post anterior veíamos cómo en el mercado inmobiliario las cosas no se venden solas. Ahora vamos a ver cómo podemos hacer que se venda un piso que tenemos.

¿Todos los pisos son iguales?

Por suerte, o por desgracia todos los pisos son distintos. Si todos fuesen iguales, compraríamos úncamente en función de los metros cuadrados que necesitamos y el precio del metro cuadrado variaría en función de la zona y los servicios disponibles (esto merece un post completo).

Todos conocemos alguna zona de nuestra ciudad en la que hay varios bloques iguales, o un bloque de pisos en el que todas o casi todas las viviendas tienen los mismos metros y la misma distribución (por ejemplo: Manoteras)

Estas zonas suelen tener más liquidez (se compran y venden mejor) que otras en las que las viviendas son muy distintas entre sí; la liquidez de la zona viene dada por el efecto de comparación. Cuando el comprador puede comparar entre cosas parecidas, puede elegir la que mejor le convenga con poco esfuerzo.

Regla 1: Para vender un piso, hay que darle al comprador información que le permita compararlo con los que ya ha visitado, y con lo que busca.

No trates de convencer al posible comprador de que tu piso es el más guay y el mejor de todos: el trabajo del comprador es DESCARTAR.

Cuando anuncies el piso debes dar toda la información que pueda necesitar el comprador. Eso incluye el precio y la dirección.

¿Porqué? cuando el comprador ve que le faltan datos, suele ser por algo. Veamos éste anuncio:

Madrid Centro. Estudio 40 m2. 1H, A/A. Luminoso. 6xx.xxx.xxx

¿cómo es la cocina? ¿independiente, americana, francesa? Como la imaginación es libre, el que lee el anuncio se pone en el peor de los casos y no llamará para ver el estudio porque cree que la cocina no será como le gusta.

¿y porqué no pone el precio? ¿es tan caro que no se atreven a ponerlo para que les llamen?

El mismo anuncio, con los dos datos que faltan tiene otra pinta muy distinta:

Madrid Centro. Estudio 40m2, 1H, A/A. Cocina Americana, Luminoso. 220.000. 6xx.xxx.xxx

Lo único que ha cambiado es que quien lee el anuncio puede encontrar información suficiente como para descartarlo (o no).

Se objetivo

Parece difícil, pero cuando pongas un anuncio trata de ser lo más objetivo posible.
Piensa que lo que a tí te parece tranquilo (debería ser algo positivo), o buena zona para otra persona puede ser símplemente normal. En ese caso, cuando haga la visita, descartará nuestro piso porque creerá que le podemos estar engañando.

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Sólo una pregunta…

Si en vez de ser un partido minoritario quien tuviese la alcaldía de Marbella, fuese el PP, PSOE, o IU… ¿habría sido noticia?¿alguien habría denunciado por primera vez lo que ha producido la Operación Malaya?

No estoy intentando justificar a nadie; pero ¿no resulta también sospechoso que hace unos años el Ministerio de Fomento pusiese la estación del AVE por Guadalajara junto a unos terrenos adquiridos uno o dos años antes por la promotora relacionada con la familia una ex-ministra y actual presidenta autonómica? ¿nadie se ha tratado de averiguar de qué partido era el alcalde de la localidad en la que se construye la ciudad ave? ¿será por eso por lo que no hay operación malaya en Guadalajara o en otros sitios de España?