Acabo de ver en el blog de la inmobiliaria Tempux, un post en el que comentan lo sencillo que es invertir en vivienda y tienen razón es muy sencillo; sin embargo a su post lesfaltan un par de detalles sin importancia que hacen más sencilla todavía la operación de comprar y soltar vivienda:
Para empezar a especular, tienes que ir a lo seguro comprando vivienda nueva sobre plano. Dejando aparte las consideraciones de la zona, y la posible revalorización la inversión, comprar sobre plano para especular tiene una ventaja muy clara: el capital a desembolsar es mucho menor que en el caso de una vivienda ya construida (oscila entre el 20 y el 25% del valor de la vivienda).
Al comprar vivienda nueva se hacen estos desembolsos de capital:
- Reserva o señal. Se entrega antes de firmar el contrato para sacar el inmueble de la venta y se descuenta.
- Firma del contrato.
- Cuotas mensuales hasta entrega de llaves.
- Entrega de Llaves. De aquí suele salir buena parte del dinero “en B” (negro, sin declarar, o como quieras llamar a la forma de estafa fiscal más extendida en España).
- Grueso de Capital. Lo que preocupa a la gente.
El truco para comprar y soltar consiste en pagar la menor cantidad posible de dinero. ¿Cómo se consigue? no pagando, o pagando lo menos posible de la última cantidad a pagar.
En el blog de TTempux recomiendan vender antes de pagar el grueso del capital; pero no cuentan dos cosas fundamentales:
- Las obras se retrasan. Es muy raro que se entreguen a tiempo las obras; y lo que es más importante: Los retrasos suponen una demora en el pago del dinero restante. Durante ese tiempo, se puede poner el piso a la venta.
- Las condiciones de pago se articulan de manera que el cliente tenga que pagar al final in 80% del precio del inmueble, o lo que es lo mismo: la cantidad máxima que un banco puede financiarte por medio de un préstamo hipotecario… y ese es el segundo truco: Hipotecas hay muchas y de muy variado pelaje.
Si pretendes comprar y soltar, tienes que buscar (por si no vendes el día de la entrega, o poco antes) una hipoteca con la menor cuota posible. Eso se consigue de dos maneras: alargando al máximo el plazo, y pagando sólo intereses durante el tiempo que esperamos tener el inmueble a la venta (hipoteca con periodo de carencia).
De ésta manera es más fácil comprar y soltar; aunque nos exponemos a ganar menos dinero si no vendemos a tiempo.
Me gusta tu post salvo por 2 detalles sin importancia:
- Indico en el propio post que no se puede comprar a ciegas sin tener en cuenta la revalorización (aconsejo hacer un estudio de mercado previamente).
- En ningún momento hablo de dinero B. Cada parte tiene que pagar sus impuestos correspondientes y el piso se escrituraría en el precio final real.
- Aunque las obras se retrasen, hasta la entrega de llaves no se formaliza hipoteca con el comprador y no se le exigen más pagos, con lo que el único perjudicado es el promotor (riesgo que ya tiene asumido).
- Como bien sabes, las hipotecas alcanzan hasta el 100% del valor de tasación (no confundir con precio del inmueble) más los gastos de compraventa (IVA, AAJJDD, Notaría…). Obviamente, cuanto más porcentaje se solicite, las condiciones serán menos favorables, al igual que, a cuantos más años se financie la compra, más dinero se va en intereses. Efectivamente, hipotecas hay muchas y de muy variado pelaje. Tampoco se obliga al comprador a subrrogarse a la hipoteca que tenga concedida la promotora y tiene total libertad para llevársela a su banco sin ningún incoveniente.
-También explico que, si llegado el momento de escriturar (siempre que se haya comprado como inversión) no se desea quedar con el inmueble, Ttempux reintegra toda la cantidad depositada más un 10% de la misma, es decir, si depositaste 20.000€ durante todo ese periodo, se te devolverían 22.000€.
- Si al final se escritura, cada uno tiene que asumir sus riesgos. Se puede decir más alto pero no más claro.
- Por otra parte y, una vez mencionado el dinero B desde Ttempux desaconsejamos escriturar en menos dinero del que se paga por el inmueble por 3 motivos fundamentales:
1.- Lo que se “ahorra” el comprador en impuestos es una cantidad insignificante en relación al montante total de la operación.
2.- La agencia tributaria revisa todas las compraventas y si estima que hay “algo raro”, añaden una carga en el registro de la propiedad a ese bien en el que indican que, durante 5 años, Hacienda se reserva la revisión del precio de escritura y la reclamación de impuestos (IVA o ITP +AAJJDD) + los intereses de esos 5 años.
3.- Si suponemos (aunque improbable, no imposible) un desastre natural (terremotos por ejemplo), el seguro (en principio) sólo se hará cargo del importe escriturado.
Teniendo en cuenta todo esto (y otras muchas razones más que se podrían aportar) solo queda decir: NO AL DINERO “B”
Gracias y Saludos
Gracias por tu comentario. Me alegro de que tengaís la decencia de no defender el “Dinero B” (negro, para los amigos). Hace falta más gente así… pero cada cual cuenta la feria como le va: A mí me han llegado a pedir bastante dinero en negro para comprar pisos “normales”.
Estoy de acuerdo contigo que hay que saber dónde metes el dinero antes de invertir:
Aquí al lado tengo una inmobiliaria en la que me ofrecen unos pisos en un pueblo mal comunicado, a 40 kilómetros de la capital más cercanam por el módico precio de 120.000 Euros.
Se pueden revalorizar, pero ¿cuánto van a tardar? ¿qué demanda hay? dicho de otra manera: ¿cuánta gente está dispuesta a irse a vivir donde el viento se da la vuelta? ¿y en una capital de provincia? ¿y en Madrid o Barcelona, cerca de una boca de Metro?.
Si no invertes con cabeza estás apostando por un incremento en el precio del suelo (y nada más que eso).
Respecto a la financiación, en obra nueva es muy normal que el precio de tasación sea superior al del inmueble: los precios se fijan uno o dos años antes de la entrega y como el mercado es alcista es muy raro que no se tase por encima del precio de venta.
Por ley, te puedes hipotecar por el 80% del valor de tasación. El resto se hace mezclando hipotecas y créditos. Por supuesto, hipotecar tiene un riesgo para el banco. Cuanto menos se exponen, menos te piden a cambio, igual que las aseguradoras. Píde 10.000 Euros para comprar una casa de 400.000: raro será que no te los den. Y por suerte ahora hay libertad para elegir hipoteca; pero no hace tanto, no la había.
Vamos avanzando poco a poco… sólo que una inmobiliaria lea éste blog es mucho.
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